역전세란?
일반적인 부동산 시장에서 전세의 시세는 매년 증가하는 흐름을 보입니다. 그래서 보통 전세를 오래 살면 전세보증금을 올려달라는 집주인의 요구가 있기 마련이죠.
하지만, 2년전 계약한 전세보증금의 금액보다 현재 전세 시장의 시세가 더 낮을 경우, 전세 보증금을 오히려 세입자가 돌려받아야 하는 상황을 역전세라 말합니다.
2년 전 임대차 3법과 같은 정부의 급하고 혼란스러운 주택 시장 안정 정책으로 주택의 가격이 급등하는 사태가 있었고, 주택의 거래량은 경직되어 줄어들었습니다. 부동산 시장이 혼란스러우면 전세의 수요가 증가합니다. 현금을 보존 하면서 시장을 관찰 하는 기회를 얻을 수 있으니까요. 그렇게 급등한 주택의 가격에 비례하여 전세 가격도 올라갔고, 많은 사람들이 그 가격에 전세 계약을 맺었습니다.
하지만, 급등했던 주택의 시세는 조정을 거쳐서 낮아졌고, 전세의 시세도 낮아졌습니다. 세입자가 재계약을 해서 2년 더 거주하거나, 새로운 세입자와의 계약을 하게되면 집주인은 기존 계약 대비 낮아진 전세 보증금의 차액을 지출해야 하는 상황이 생기게 되는 것이죠.
물론 여유 자금을 가진 집주인이라면 문제 될 것이 없지만, 대부분의 집주인들은 전세보증금을 온전히 은행에 보관하지 않기에 문제가 발생하게 되죠.
집주인을 비난 할 수도 있지만, 전세의 성격이 무이자 사금융 즉, 사채의 성격도 있기 때문에 그렇습니다. 전세를 계약한 이후에 세입자에게 받은 전세보증금을 모두 사용해도, 새로운 전세 계약자에게 받은 보증금으로 기존 세입자에게 지불하면 되는 시스템이기 때문에 집주인의 입장에서는 방만하게 생각하기 쉬운 시스템인거죠.
깡통전세란?
전세는 보통 2년을 주기로 재계약을 하죠. 2년 전 급등했던 주택 가격은 이미 조정이 되어서 낮아졌지만, 실시간으로 시장의 상황에 따라 오르내리는 주택의 가격과는 다르게, 2년마다 갱신해야 하는 전세의 계약은 실제 주택의 시세를 민감하게 반영하기가 어려운 것이죠. 그래서 낮아진 주택의 가격이 2년 전 계약했던 전세의 금액보다 적어지는 현상인 ‘깡통주택‘이 생기게 되는 것입니다.
전문가들은 전세가율이 70% 이상이면 조심해야 된다고 경고합니다. 하지만 집값의 급등시기에 전세를 구하는 것은 하늘의 별따기가 되어버리고 매물이 나오면 순식간에 사라져버리기 일쑤니, 주택의 시세가 1억임에도 8천만원, 9천만원에 전세계약을 하는 경우가 발생하기 마련이죠. 부동산의 시세는 오르기도 내리기도 하지만 보통은 상승 후에 조정이 오기 마련이고, 가격의 조정기에 10%, 20% 급락하게 되면 주택의 가격과 기존 계약한 전세의 보증금이 같거나, 주택의 가격이 더 적은 깡통전세 현상도 발생하기 쉽습니다.
전세보증금 반환대출
역전세나 깡통전세 현상이 발생하면 세입자도 집주인도 매우 당황하기 마련입니다. 큰 돈이 걸린 문제이니 만큼 심하면 욕설이 오가기도 하고, 폭력이 발생하는 경우도 있죠.
하지만 이런 상황을 이미 겪어본 우리나라 정부는 그에 대응 할 수 있도록 전세보증금 반환대출 이라는 시스템을 마련해 놓았습니다. 전세퇴거자금대출이라고도 불리우는 이 제도는 주택을 담보로 시중의 은행에서 돈을 빌리는 주택담보대출의 일종이며 세입자를 보호하기 위해 만들어진 제도입니다.
주택담보대출과 마찬가지로 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)등의 영향을 받습니다. 그렇기에 이미 주택의 구입 시 대출을 받은 상태면 난감해질 수 밖에 없는 상황이겠죠. 하지만, 정부에서 전세 퇴거자금대출의 경우 2023년 7월부터 1년 동안 조건을 완화하여 세입자들을 보호 할 수 있도록 대처하고 있는 상황입니다.
맺음말
집은 무엇일까요? 어떤 사람들은 인간의 기본적인 생존을 위해 필요한 의식주의 ‘주’에 해당하니 모두가 안정적으로 마련할 수 있어야 옳다고 말합니다. 또 다른 사람들은 주거 공간이지만 그 가치는 개별적으로 모두 다르기에 열심히 노력한 사람이 더 좋은 주거공간을 사용 할 수 있게 되는 것이 자연스러운 현상이라고 말하죠.
동물들도 좋은 터가 있으면 차지하기 위해 목숨을 걸고 싸우기도 합니다. 인간이 더 안전하고 편안한 거주 공간을 위해 경쟁하는 것은 피할 수 없는 일이겠죠.
ALPHA INSIGHT 블로그에서 제공하는 정보를 통해 좋은 집을 마련하는데 조금이라도 도움이 되었으면 하는 바램입니다.
읽어주셔서 감사합니다.