우리나라 부동산 시장은 참 변화무쌍합니다. 거대한 자금이 흐르는 하나하나의 덩어리가 매우 큰 상품의 시장임에도 불구하고 훈풍과 서풍이 아닌 광풍과 눈보라로 극과 극을 달리기 때문이죠.
우리가 자유민주주의 시장경제의 국가에 살고 있지만, 부동산 시장의 특성상 정부의 개입은 피할 수가 없습니다.
부동산 시장은 수요는 심리와 분위기로 생성되어 순간적이고 즉각적인 면이 큽니다. 기존에 월세나 전세로 잘살고 있던 사람들도 집값이 오를 것 같으면 영끌을 통해 집을 구매하길 원하는 거대 수요로 변하기 때문이죠.
반면에 주택의 공급은 계획부터 시공까지 매우 오래 걸리기 때문에 수요에 순간적으로 적당한 공급을 제공하는 것은 불가능합니다. 대량의 주택 공급이 가능한 신도시의 계획은 활성화까지 거진 10년이라는 긴 시간이 걸리기도 하죠.
부동산 시장에서 수요와 공급의 시간차가 생기면 주택의 가격은 크게 흔들릴 수 밖에 없는 것이죠. 이렇게 불균형이 발생한 상태에서는 전문 투기세력의 작은 조작에도 시장이 크게 요동칠 수 있기 때문에 정부는 눈을 크게 뜨고 감시하게 됩니다.
그렇게 만들어진 것이 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역이라는 개념입니다. 오늘은 부동산 거래시 엄청난 불이익이 발생하는 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
조정대상지역
모든 투기지역은 투기과열지구이며, 모든 투기과열지구는 조정대상지역입니다.
조정대상지역은 국토교통부 장관에 의해 투기과열지구의 지정요건 중 정량적인 요건의 일부를 준용하여 부동산 시장에 과열이 발생하였거나 발생할 우려가 있는 곳에 선정합니다.
국토부 장관의 판단에 따라 데이터에 근거하여 선정하는 경우 외에도 시장의 흐름이나 수요의 형태에 따른 정성적 요건으로 조정대상지역으로 정해지기도 합니다.
2023.12.05 기준 조정대상지역은 2023.01.05 발표된 국토교통부공고 제2023-2호에 따라 서울특별시의 서초구, 강남구, 송파구, 용산구가 지정되어 있습니다.
수도권 외 지역과 경기도, 인천, 세종 등의 지역은 모두 2023.01.05 이후로 조정대상지역에서 해제되었습니다.
공식적인 내용은 국토교통부 홈페이지에서 확인 할 수 있습니다.
조정대상지역에서는 부동산 거래와 관련된 가계의 대출이나 사업자 대출, 세금, 전매제한, 청약 등에 강화된 규제가 적용되며 자세한 내용은 다음과 같습니다.
| 구분 | 조정대상지역 지정효과 |
|---|---|
| 금융 | – LTV : 9억 이하 50%, 9억 초과 30% *서민·실수요자 : 5억 원 이하 70%, 5~8억 원 구간 60%(최대 20%p 우대) – DTI : 50% *서민·실수요자 : 60%(10p 우대) – 중도금 대출 발급 요건 강화(분양 가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증 건수 1건 제한) – 2주택 이상 보유 세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%) – 주택 구입 시 실거주 목적 제외 주담대 금지 – 주택매매·임대사업자, 이외 업종 사업자 주택 구입 목적 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지 – 주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.25배 이상 |
| 세제 | – 2주택 이상자 취득세 중과 – 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제(2주택 +20%p, 3주택 +30%p) – 2주택 이상 보유자 종부세 추가 과세 – 일시적 2주택자의 종전 주택 양도 기간 (2년 이내 양도) – 1주택 이상자 신규 취·등록 임대주택 세제 혜택 축소 (양도세 중과, 종부세 합산과세) – 법인이 8년 장기 임대 등록하는 주택 종부세 과세 |
| 전매제한 | – 주택 분양권 전매제한 (소유권 이전 등기일까지, 최대 3년) – 오피스텔 분양권 전매제한 (소유권 이전 등기일 또는 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간) *100실 이상 오피스텔 |
| 청약 | -청약 1순위 자격요건 강화, 해당 지역 거주자 우선 공급 -민영주택 가점제 적용 비율 (85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 30%) – 재당첨 제한 (7년) – 오피스텔 건설 지역 거주자 우선 분양 *100실 이상은 분양분의 10~20% 이하, 100실 미만은 분양분의 10% 이하 |
| 기타 | 주택 취득 시 자금 조달 및 입주 계획 신고 의무 |
투기과열지구
투기과열지구는 주택가격상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역이나, 주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약 경쟁률이 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 이하 주택의 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳에 주거정책심의위원회의 심의를 통해 지정됩니다.
주택의 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 주로 지정하며, 신도시의 개발로 투기 세력이 몰리거나 분양권의 거래가 비정상적으로 많은 경우 심의의 대상이 됩니다.
2023.12.05 기준 투기과열지구는 2023.01.05 발표 기준으로 서울특별시의 서초구, 강남구, 송파구, 용산구가 지정되어 있습니다.
공식적인 내용은 국토교통부 홈페이지에서 확인 할 수 있습니다.
| 구분 | 투기과열지구 지정효과 |
|---|---|
| 금융 | – LTV : 9억 원 이하 40%, 9억 원 초과 20%, 15억 원 초과(아파트) 0% *서민·실수요자 : 6억 원 이하 60%, 6~9억 원 구간 50%(최대 20%p 우대) – DTI : 40% *서민·실수요자 : 60%(20% 우대) – 중도금 대출 발급 요건 강화(분양 가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증 건수 1건 제한) – 2주택 이상 보유 세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%) – 주택 구입 시 실거주 목적 제외 주담대 금지 – 주택매매·임대사업자, 이외 업종 사업자 주택 구입 목적 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지 – 주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.5배 이상 – 민간 임대매입(신규) 기금융자 중단 |
| 전매제한 | 주택 분양권 전매제한 (소유권이전등기일까지, 최대 5년) – 오피스텔 분양권 전매제한 (소유권 이전 등기일 또는 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간) *100실 이상 오피스텔 |
| 청약 | -청약 1순위 자격요건 강화, 해당 지역 거주자 우선 공급 -민영주택 가점제 적용 비율 (85㎡ 이하 100%, 85㎡ 초과 50%) – 재당첨 제한 (10년) – 분양 가격 9억 원 초과 주택 특별공급 제한 – 오피스텔 건설 지역 거주자 우선 분양 *100실 이상은 분양분의 10~20% 이하, 100실 미만은 분양분의 10% 이하 |
| 정비사업 | – 재건축사업 조합원 지위 양도제한 (조합설립 인가 후 소유권 이전 등시까지) – 재개발사업 조합원 지위 양도제한 (조합설립 인가 후 소유권 이전 등시까지) – 정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년) |
| 기타 | – 주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고 의무 + 증빙자료 제출 |
투기지역
투기지역은 주택의 가격 상승률이 물가 상승률에 비해 매우 높은 지역으로, 국토교통부장관의 지청 요청에 따라 기획재정부의 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 기획재정부장관이 지정하는 지역입니다.
부동산 가격의 상승이 지속되는 모습이 보이거나 더 확산될 우려가 있는 곳이 주로 지정됩니다.
2023.12.05 기준 투기지역은 2023.01.03 발표 기준으로 서울특별시의 서초구, 강남구, 송파구, 용산구가 지정되어 있습니다.
공식적인 내용은 기획재정부 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
맺음말
강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외한 모든 지역의 규제가 풀렸습니다. 만약 강남의 규제가 풀린다면 그땐 우리나라 경제에 큰 위기가 발생했다는 뜻이겠죠. 물론 또다시 부동산 시장이 과열되면 규제 지역이 새롭게 지정될 것입니다.
하지만 2024년에는 부동산 규제 지역이 지금과 크게 다르지 않을 것으로 예상됩니다.
우리나라의 부동산 시장은 여러 번의 위기를 겪었지만 꾸준한 우상향으로의 상승곡선을 그리며 성장해 왔습니다. 특히 지난 몇 년 동안 급상승으로 많은 사회문제가 발생했죠.
지금 시기의 아파트 시세는 집이 아닌 유니콘의 가격이 되어 출산율의 감소에 큰 원이 되고 있으며, 부익부 빈익빈의 현상을 가속하고 있기도 합니다.
화무십일홍이라는 말이 있습니다. 영원한 것은 없다는 뜻이죠.
국민학교에 오전반 오후반 60명으로 가득하던 시절에서 이제는 초등학교 1학년 학생이 한 반에 20명도 안 되는 시대가 되었습니다.
인구의 감소는 이미 수년 전에 시작됐죠. 3기 신도시 개발과 1기 신도시의 정비 계획의 수립으로 잠재적인 주택의 공급량이 충분한 시기이기도 합니다.
금리는 내년에도 내려올 기미가 안 보이며, 우리나라의 경제 성장률은 매해 최저 기록을 경신하고 있습니다.
조금 마음의 여유를 가지고 기다리시면 내 집 마련하기 좋은 시절이 올지도 모르겠습니다.
그날을 기다리며…
읽어주셔서 감사합니다.
