일산 재건축은 불가능, 분당 재건축은 가능?

2022년 5월 대한민국 제20대 대통령이 취임했습니다. 선거 과정에서 1번 후보와 2번 후보의 최종득표율 차이가 0.73%밖에 안 될정도로 치열했던 경선이었습니다. 이 과정에서 현 정부의 수장인 윤석열 대통령은 1기 신도시의 재건축 공약을 내 걸었습니다.

일산 재건축과 분당 재건축을 비롯한 1기 신도시의 재건축이 바로 그 공약인데요, 이 재개발에 대한 특별법안이 국회에 계류 중에 있고, 관련된 각 국가부서에서 관련 리포트를 내놓고 있습니다.

이번 주택산업연구원에 발표한 자료를 통해 일산과 분당을 비롯한 1기 신도시의 재건축이 과연 가능할지 확인해 보도록 하겠습니다.

1기 신도시 노후화

1기 신도시는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동지역으로, 2차 국토종합계발계획인 ‘주택 200만 호 건설‘ 계획 중 일부로 1990년~1996년에 조성되었습니다.

콘크리트로 지어진 아파트라 하더라도 30년 정도 지난 건축물은 설비 시설이나 기반 시설이 노후화되어 재건축의 수요가 생길 수밖에 없습니다. 하지만 수만 세대가 모여 있는 아파트 단지의 재건축은 정부가 앞서지 않으면 진행이 되기 매우 힘들기에 대통령의 공약은 매력적이었죠.

건축의 기술이 많이 발전하였고, 삶의 형태가 30년 전과는 많이 달라졌기에 교외의 구축은 재건축이 진행되지 않으면 버려질 수도 있습니다.

대중의 불편을 해결해 주는 사업가는 돈을 벌 수 있고, 정치인은 권력을 얻을 수 있죠.

1기 신도시의 현재 상황은 다음과 같습니다.

일산 재개발 가능한가?

재개발 사업이라는 것은 수익성이 있어야 진행이 가능합니다. 가끔 정부에서 공공기금으로 건축하는 것들을 제외하고 모든 재건축은 수지타산을 맞춰본 후에 진행이 될 수밖에 없습니다.

그 수익률을 결정짓는 것은 예나 지금이나 동일한 부지에 건축할 수 있는 주택의 수가 많아지는 것이겠죠. 동일한 대지에 많은 주택을 지으려면 토지 면적 대비 사용 건축물의 비율인 용적률이 높아야 합니다.

예를 들어, 지금은 15층인 아파트를 25층으로 올리면서 기존 주민들에게 신축을 제공하며 일정 금액을 받고, 추가된 주택을 판매하여 건축비와 여러 가지 비용을 충당하게 되는 것이죠.

하지만, 1기 신도시들은 이미 200%가 넘는 용적률로 조성되었기에 추가 용적률을 50% 정도 더한다 하더라도 답이 안 나오는 상황입니다.

국민주택규모인 84㎡ 타입의 건축비는 분당이나 중동이나 동일하지만, 땅 가격의 차이가 크기 때문에 같은 신축 아파트라도 가격이 차이가 벌어질수 밖에 없고, 이것은 사업자의 수익률이 다르다는 뜻입니다.

분당은 1기 신도시 중 가장 높은 땅 값을 가지고 있기에 용적률만 해결된다면 재건축이 어렵지 않을 수도 있습니다.

하지만, 일산을 비롯한 나머지 1기 신도시들은 대지의 가격이 재건축 수익률을 충족하기에는 턱없이 부족하기에 용적률을 엄청나게 늘려줘야만 재개발에 대한 수익성을 확보할 수 있게 됩니다.

재개발이 된다고 하더라도 지금 거주하고 있는 수십만 명이 이사할 곳을 찾아야 합니다. 순차적으로 나눠서 진행한다고 하더라도, 수만 명이 동시에 이사하게 되면 단기적 수요로 인한 주택난이 발생할 수밖에 없겠죠. 그리고 재건축 이후에는 빈집이 너무 많아지는 악순환이 발생할지도 모릅니다.

용적률 상향 가능한가?

현재 1기 신도시는 대부분 제3종 일반주거지역으로 용적률의 법정 상한은 300%이며, 종을 상향하면 그 이상으로 용적률을 적용받을 수도 있기는 합니다.

종의 상향도 어려운 일이기는 하지만, 무작정 높은 용적률이 좋은 것은 아닙니다. 용적률이 높아지면 인구의 밀도가 높아지고 교통의 혼잡과 학교 등 기반 시설의 부족 현상이 발생할 수밖에 없고, 주거의 질이 낮아지게 됩니다.

특별법을 제정하여 1기 신도시의 상한 용적률을 높여주고, 수익성이 나오게 되어 재건축이 진행된다고 해도 지방에 소규모 노후화 단지나, 나홀로 아파트 등과의 형평성이 문제가 될 것입니다.

실제로 거주하는 주민들을 대상으로 의견을 물어본 결과, 대부분 1억 이하의 자가 부담금만 수용할 수 있다며 아주 높은 용적률을 적용해야 한다는 의견이 많았습니다.

맺음말

공약이라는 것은 자신을 지지해 준 국민들에게 한 약속입니다. 현 정부에서는 최선을 다해 그 약속을 지키기 위해 노력할 것입니다.

하지만, 재건축을 완료하는 것이 아닌 재건축을 할 수 있게 해주는 것이 약속이기에 총선이 지나면 뒷일은 생각하지 않고 언 발에 오줌 누기로 지나갈 확률도 있습니다.

내가 사는 곳이 발전해서, 나에게 경제적인 부가가치가 생기기를 원한다면 투표로 정치인들을 이용할 줄 알아야겠죠. 부동산과 정치는 예나 지금이나 떼려야 뗄 수가 없나 봅니다.

지금 당장은 관심을 가지고 자세히 지켜보는 수밖에 없을듯합니다.

읽어주셔서 감사합니다.