오피스텔이란?
오피스텔은 사무실을 뜻하는 영어 단어인 오피스(Office)와 호텔(Hotel)이 합쳐져서 만들어진 한국식 영어입니다. 영어에는 존재하지 않는 단어죠. 아주 오래전 1980년대에 상업지역에 공동주택을 짓지 못하게 하는 규제를 피하기 위해 편법으로 만들어진 건축물의 호칭입니다.
출퇴근이 편하고 인프라가 좋은 상업지역에 주거하고 싶은 수요는 항상 존재했습니다. 수요가 있기 때문에 공급이 되는 것이죠.
2023.12.11 기준 오피스텔이 주택 수에 산정되는 기준을 확인해 보겠습니다.
2020.12.08 이후에 계약하거나 취득한 오피스텔 중 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세를 과세하고 있는 주거용 오피스텔의 경우에는 주택 수에 포함됩니다.
하지만, 시가표준액 1억 원 이하의 오피스텔은 주택 수 산정에서 제외됩니다. 시가표준액이란 오피스텔의 건축물 시가표준액과 부속 토지의 시가표준액(공시지가)의 합을 의미하구요.
오피스텔의 분양권 또한 실제로 입주하여 주거용으로 사용하는지 업무용으로 사용하는지 확인 할 수 없으므로 주택 수 산정에서 제외되고 있습니다.
오피스텔에 관한 건축 법령은 매우 간단합니다. 주택이 아니기 때문이죠. 오피스텔은 근본적으로 업무용 공간입니다.
| 제1조(목적) 「건축법 시행령」 제3조의5 및 별표1 제14호나목에 따른 오피스텔에 대한 건축기준을 정함을 목적으로 한다. 제2조(오피스텔의 건축기준) 오피스텔은 다음 각호의 기준에 적합한 구조이어야 한다. 1. 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것 2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것. 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가 주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다. 3. 사무구획별 전용면적이 120제곱미터를 초과하는 경우 온돌ㆍ온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것 4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다. 가. 복도ㆍ계단ㆍ현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적 나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층ㆍ관리사무소 등 그 밖의 공용면적 제3조(오피스텔의 피난 및 설비기준) 오피스텔은 화재 등 유사시 피난을 위하여 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다. 1. 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 16층 이상인 오피스텔의 경우 피난층외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 거실의 각 부분으로부터 계단에 이르는 보행거리가 40미터 이하가 되도록 설치할 것 2. 각 사무구획별 경계벽은 내화구조로 하고 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제19조제2항에 따른 벽두께 이상으로 하거나 45dB 이상의 차음성능이 확보되도록 할 것 제4조(배기시설 권고기준) 허가권자는 오피스텔에 설치하는 배기설비에 대하여 「주택건설기준 등에 관한 규칙」 제11조 각 호의 기준 중 전부 또는 일부를 적용할 것을 권고할 수 있다. 제5조(재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 고시에 대하여 2022년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다. |
2024 오피스텔 주택수 산정 새로운 기준
지난 2020년에 바뀐 기준이 또 흔들리고 있습니다. 부동산 시장의 열기가 다르기 때문이죠.
2020년의 부동산의 열기는 정말 뜨거웠지만, 2023년 12월의 부동산 시장은 얼어붙어서 죽어가고 있는 현실이기에 그렇습니다.
금리의 인상으로 건축 자금 대출이 감당하기 어려워지자, 건축회사들은 건축을 멈췄습니다.
인건비와 건축 자재의 비용도 급격히 증가하여 몇 년 전에 계약한 견적으로는 진행이 불가능 해지고, 대형 주택 프로젝트들이 중단되며 건축회사들이 파산을 선언하고 있는 실정이죠.
울산에는 실제로 대단지 아파트를 짓고 있던 대형 건설사인 신일건설이 공정률 33%에서 파산을 선언하여 중도금을 납부한 사람들이 매우 안타까운 처지가 되어버린 경우도 있습니다.
2023.12.07 정부 산하에서 주택을 연구하는 두 단체인 한국부동산개발협회와 대한주택건설협회가 국토교통부에 새로운 제안을 하게 됩니다.
세금과 관련 법령을 완화해서 민간의 자금인 임대인의 투자를 유도하면서 주택 시장의 공급을 안정시키는 것이 좋을 것 같다는 의견이죠.
오피스텔 주택수 제외는 여기에서 언급됩니다.
대한주택건설협회와 한국부동산개발협회의 2023.12.07 건의
소형 도시형생활주택 및 주거용 오피스텔 주택수 산정 개선
- 현재 1억 원 이상의 오피스텔이면서 주거용으로 사용하고 있으면 주택 수에 포함되어서 소유자들은 주택을 구하기가 매우 곤란한 상황입니다.
임대사업자 본인 거주 주택 양도세 비과세 횟수 제한 개선
임대사업자 종부세 합산 배제 및 양도세 중과 배제 확대
- 업무용 오피스텔은 종부세에 합산되지 않는다는 조세심판원의 판단이 화제가 되고 있습니다.
오피스텔 발코니 설치 개선
아파트에는 발코니라는 서비스면적이 존재해서 같은 전용면적이면 오피스텔보다 아파트가 넓습니다.
오피스텔 대피 공간 바닥면적 산입 기준 개선
주거용 오피스텔(85㎡ 이하) 공급 시 부가세 면제
2주택자 취득세 중과 폐지 및 3주택 이상 중과세율 완화
2주택 양도세 중과 폐지 및 3주택 이상 중과세율 10%로 회귀
정확한 내용은 한국부동산개발협회 홈페이지(▶)에서 확인할 수 있습니다.
맺음말
정부가 정책을 바꾸고 세제를 변경해 줘도 이제는 믿을 수가 없습니다.
지금 현재 효과적인 부동산 투자 계획을 수립해서 투자를 시작한다 해도, 부동산 경기가 좋아지면 또다시 정부의 타겟이 되어서 중과세와 부담금을 요구할 것이 불을 보듯 뻔하기 때문입니다.
과거의 임대사업자도 정부가 필요할 때는 파트너였지만, 정부에서 필요 없어지자, 여론에서 부동산 시세를 끌어올리는 대역죄인이 되고, 벌금과 같은 중과세의 대상이 되어버린 것처럼 말이죠.
민간의 투자를 종용하기 위해서는 신뢰의 회복이 우선되어야 하겠지만, 정권이 바뀌면 흔들리고, 선거철이 다가오면 표심을 위한 정책이 난립하는 형태가 바뀔 수 있을까요?
아마도 힘들 것입니다. 그것이 우리나라에서는 정치와 경제니까요.
읽어주셔서 감사합니다.
