우리나라의 연구기관 중 주택산업연구원이라는 곳이 있습니다. 국토해양부 산하의 한국주택협회와 대한주택건설협회 그리고 대한주택보증 주식회사가 공동으로 자본을 투자하여 1994년 설립된 민간 연구기관이죠.
정부에서 만들어가는 여러 부동산 관련 정책들은 주택산업연구원의 연구를 통해 만들어진 데이터를 기반으로 만들어집니다.
365일 주택산업에 대해 연구하는 연구기관에서 2024년 부동산 전망과 정부 주택 정책 방향에 대해 리포트를 발표했습니다.
2024년 여러분의 부동산 자산 관리에 큰 도움이 될 자료이기에 주택 가격 예측과 전세 가격 전망에 대해 함께 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
2024 부동산 전망
2024년에도 부동산 가격의 하락세는 지속될 것으로 보입니다. 하지만 하락의 정도는 줄어들고 내년 하반기에는 기존에 인기가 있었던 지역은 상승세로 전환할 가능성이 매우 커 보입니다.
특히 2022년~2023년 동안 건설 자금 프로젝트 펀딩이 원활하지 않았기에 공급되는 주택의 양이 부족할 것으로 보이며, 이로 인해 전세와 월세의 가격은 큰 폭으로 상승할 가능성이 커졌습니다. 2024년 전세와 월세의 거래량도 2023년 대비 20% 내외로 증가할 것으로 전망됩니다.
주택 매매 가격 전망
2020년 이후 급등하는 부동산 시장에 브레이크를 걸기 위해 급조된 세금 제도와 규제들이 정상화되면서 2024년도의 주택 가격의 하락은 안정적으로 완만하게 떨어지도록 시장의 압력을 받을 것으로 보이며, 고금리와 프로젝트 펀딩의 부족으로 인한 주택공급이 원활하지 못하게 되면서 주택 가격이 떨어지는 흐름을 완화해서 급락하는 형태는 보이지 않을 것으로 예상됩니다.
특히 내년 상반기 중 미국이 기준금리 인하를 시작할 가능성이 매우 높기에 대출금리의 하락도 예상되며, 경기의 회복과 주택의 공급부족이 맞물려서 내년 중반기부터는 수도권이나 인기 있는 지역의 부동산들이 가격을 유지하거나 살짝 상승세로 전환될 것으로 보이며 하반기부터는 본격적인 상승세로 점차 전환될 가능성이 크다고 보고 있습니다.
| 경제 성장률 | *2022년 2.6% → 2023년 1.4% → 2024년 2.1~2.2%(예상치) | 개선 요인 |
| 주택 수요 | *30세 도달 인구 : ’17~’21년 연평균 67만 명 → ’22년 74.8만 명 → ’23년 74.4만 명 → ’24년 73.1만 명(연평균 5만 명 증가) *가구 증가 : ’17~’21년 연평균 42만 가구 → ’22년 33만 가구 → ’23년 26만 가구 (가구 증가 적체) | 상승 요인 |
| 주택 공급 | *인허가 : ’17~’21년 5년 평균 54만 호 → ’22년 52.2만 호 → ’23년 33.4만 호 → ’24년 30만 호 *착공 : ’17~’21년 5년 평균 52.1만 호 → ’22년 38.3만 호 → ’23년 16.4만 호 → ’24년 25만 호 (공급부족 75만 호 누적) | 상승 요인 |
| 주담대 금리 | * ’22년 4.6% → ’23년 5.04% → ’24년 4.5~4.7% 예상 – 내년 중반기 미 연준 기준금리 -0.25~05%p 인하 전망으로 주담대 금리 하양이 예상되긴 하지만, 여전히 고금리 | 개선 요인 |
주택산업연구원에서 제공한 주택가격 순환변동 모형의 변동율 추세선으로 예측을 해봐도 2023년 11월~12월 현재 가격 변동선이 가장 낮은 골에 있음을 볼 수 있고, 그래프의 추세를 통해 예측을 해보면 앞으로 6개월 정도를 전후로 하여 반등할 가능성이 매우 높아 보입니다.
우리나라의 경제성장률과 주택수급지수 및 금리변화 등을 배경으로 주택산업연구원에서 2024년의 주택가격을 전망한 결과, 전국의 주택의 가격은 1.5% 하락으로 예상되며, 수도권은 0.3%, 지방은 3.0% 하락으로 예상됩니다. 하지만 서울은 1.0% 상승할 것으로 전망이 나왔습니다.
주택 전세 가격 전망
2024년도의 주택 전세 가격은 경제의 성장률, 금리 등 경제에 관련된 변수와 수요와 공급을 예측한 수급지수를 기반으로 만들어진 전망 모형을 통해 예측한 결과, 전국적으로 2.7% 상승, 수도권은 5.0%, 서울은 4.0%, 지방은 0.7% 상승할 것으로 전망되고 있습니다.
특히 현재 매매의 거래량이 급격하게 감소하고 있기 때문에 그에 대한 대체 수요가 대량으로 전세로 이동하고 있지만 아파트의 입주 물량이 내년에도 감소할 것으로 전망되기에 주택의 공급부족이 결국 내년 전세가격의 상승을 견인할 것으로 예상됩니다.
우리나라의 부동산 시장의 대표적인 흐름인 전세가격의 상승이 다시 매매가격을 상승으로 견인하는 모습이 다시 보여질 것으로 판단됩니다.
지난 5년간의 평균적인 전세 입주 물량은 한해에 37.4만 호였으며 2024년 전세의 입주 예정 물량은 32.4만 호 정도로 예상됩니다.
주택 월세 가격 전망
전국의 월세 가격에 대한 순환변동 값이 2022년 10월 고점을 찍었으며, 그 이후 하락하는 추세를 이어갔지만, 그래프상 2023년 6월에 하락의 저점을 찍고 그 하락세가 둔화하여 지금까지는 완만하게 내리고 있는 상황입니다.
장기적인 추세를 분석하면 아직도 가격이 하락하는 모습을 보이고 있지만, 순환 사이클이 본격적으로 상승으로 전환되었기에 주택 월세 가격도 전세와 비슷하게 당분간 상승세를 유지할 것으로 전망됩니다.
2024 정부 주택 정책 방향
정부는 매해 공급해야 할 주택의 양을 정해놓고 있습니다. 이에 따라 그동안 부동산 시장의 자금의 흐름이 원활하지 않아서 부족했던 공급을 더 촉진하기 위해 주택공급지의 확대와 인허가, 규제의 완화를 통한 민간사업자의 주택 사업 참여를 유도할 것으로 보입니다.
주택산업연구원에서 제안하는 정부의 규제 완화의 방향은 다음과 같습니다.
- 인허가 사전심의 내실화 및 통합심의 의무화가 정착되어야 함.
- 기한 내에 인허가를 처리해야 하며 인허가 기관의 과다한 기부채납 요구를 금지하도록 해야 함.
- 주택시장규제 지역을 전면 해제하고, 지자체의 임의적인 분양가 규제를 금지할 필요가 있음.
- 복잡한 청약제도 및 가점제를 단순화해야 하고 의무 거주기간의 폐지가 필요함.
- 임대아파트의 품질을 위해 임대아파트 표준건축비의 현실화가 필요함.
- 독신자, 생애 최초, 신혼부부, 다자녀가구 등을 위한 주택금융지원이 강화되어야 함.
- 주택사업의 프로젝트 펀딩을 통한 사업 진행의 불안을 최소화해야 하며, 보증 관행을 개선해야 함.
- 주택의 취득세, 종부세, 재산세, 양도세 등의 비정상적인 세제를 문재인 정부 이전으로 정상화해야 함.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 인허가 | 사전심의 내실화, 통합심의 의무제도 정착, 기한 내 인허가 처리, 과다한 기부채납 금지 |
| 주택 공급 | 규제 지역 전면 해제, 지자체의 임의적인 분양가 규제 금지, 복잡한 청약제도 및 가점제 단순화, 의무 거주기간 폐지, 임대아파트 표준건축비 현실화(현재 분양아파트의 53% 수준), 청년 독신가구 공급 애로 해소(오피스텔, 도시형생활주택 등) |
| 주택 금융 | 수요자금융 지원 강화(독신자, 생애 최초, 신혼부부, 다자녀가구 등 지원강화, 노인 계층에 대한 지원 신설), 프로젝트 금융 애로 해소, 보증 관행 개선 |
| 주택 세제 | 취득세, 종부세, 재산세, 양도세 등 비정상적인 세제를 문재인 정부 이전으로 환원 |
맺음말
부동산 시장의 예측은 정말 어렵습니다. 시세는 시장의 심리로 움직이기에 매우 빠르며, 주택을 공급하기 위한 물리적인 시간이 오래 걸리기에 즉각적인 수요에 대한 반응이 매우 힘들기 때문이죠.
우리나라에는 전세와 같은 개인 채권 개념이 수요자의 즉각적인 반응을 더욱 쉽게 만들어 주기 때문에 그렇기도 합니다. 소유한 주택을 전세를 놓고 새로운 주택을 구매하거나 전세로 이동하는 등의 변칙적인 시장 대응이 가능하기 때문이죠.
하지만 아무리 변칙적인 움직임이라고 할지라도 오랜 기간을 거쳐서 쌓인 데이터를 한걸음 물러서서 보게 되면 어느 정도 흐름이 보이기 마련입니다.
정확히 주택산업연구원이 하는 일이 그것이죠.
총선을 앞두고 정치적인 입김이 조금이라도 묻지 않았을까 걱정이 되기는 하지만 지금 가장 신뢰할 수 있는 데이터임에는 틀림이 없어 보입니다.
자극적인 제목으로 클릭을 유도하고, 관심을 끌어서 시청자 수 카운트를 올리는 데 혈안이 되어있는 언론과 유튜브 인플루언서들과는 달리 매우 신뢰도가 높은 리포트이니 꼭 한 번씩 정독으로 읽어보시길 추천합니다.
신뢰성이 높은 연구 데이터를 기반으로 스스로의 판단을 통해 투자하는 것이 투자의 가장 좋은 방법이 아닐까 싶습니다.
주택산업연구원의 리포트 전문은 주택산업연구원 홈페이지(▶)에서 확인할 수 있습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
