지금 우리나라의 토지이용계획으로 알아볼 수 있는 여러가지 내용은 지난 20세기의 시대에 사용하기 쉽도록 만들어진 것입니다.
토지의 지목부터 용도와 지역, 지구 등이 그렇습니다. 물론 시간이 흐르면서 여러 가지 내용이 합리적으로 개정되어 왔지만, 그 큰 틀은 그대로 이어져 온 것이죠.
이제는 구시대적인 도시계획으로 새로운 공간의 개념을 모두 담아내기 힘들다는 정부와 국민의 공감대가 형성되면서 그 큰 틀을 현대에 맞게 바꾸려 준비하고 있습니다.
정부는 국토 도시계획 개편에 대한 준비를 지난 2021년부터 시작했으며 2024년 현재 어느 정도 방향이 잡히고 그 시범지구를 선정하기 위해 준비를 할 정도 진행되었습니다.
새로워지는 토지이용계획, 국토도시계획 개편방안은 어떤 내용을 포함하고 있는지 알아보도록 하겠습니다.
도시계획혁신의 필요성
산업의 형태가 바뀌면 주거를 비롯한 토지의 용도가 바뀝니다.
모두가 농사를 짓는 시스템에서는 디테일한 농막지, 농지, 농업용 도로 등의 분별이 필요하듯 지금 우리나라의 현실에 맞는 도시 이용계획이 필요한 시기인 것이죠.
지금 우리가 사용하고 있는 도시 이용계획은 제조업이 우리나라 산업의 주력이었던 시절에 기반을 두고 있기 때문에 현대의 산업구조와 궁합이 좋지 않습니다.
지금 시대가 원하는 도시공간의 구성은 용도별 지역이 명확히 나누어져 있는 것이 아닌 주거와 문화, 여가 등이 어우러져 있는 지식 노동사에게 적합한 도시계획입니다.
한정된 공간 안에서 이동시간에 최소한을 사용하여 압축적인 컨텐츠를 활용할 수 있는 Compact City의 개념에 대한 니즈가 활성화되고 있기 때문이죠.
또한 특별한 자원이 없이 인력만으로 다른 국가와 경쟁을 해나가야 하는 우리나라의 특성상 효율적 인력의 사용을 위한 압축적 공간은 미래에도 성장을 할 수 있는 유일한 키(Key)라고 할 수 있습니다.
따라서 도시계획의 변경 방향은
- 현재 주거, 상업, 공업 지역으로 구분되어 있는 용도의 구분이 없어지거나 복합적인 개념으로 바뀔 것입니다.
- 지금은 허가받을 수 없는 고밀도 건물의 허가가 가능해질 것입니다.
- 행정구역을 기반으로 정해지던 도시계획이 생활지역 기반으로 진행될 가능성이 높습니다.
- 도시계획을 수립하는 데 너무 오랜 시간이 걸리지 않도록 절차를 간소화할 것입니다.
도시혁신구역방안
지금 우리가 사용하고 있는 도시계획의 구조로는 신개념 건축물이나 대규모 프로젝트의 허가를 받기가 어렵습니다. 주요 도시의 지원을 받아 제약 없이 창의적인 개발이 가능한 도시혁신구역이 선정될 것입니다.
대상 지역의 제한 없이 혁신적인 공간 조성을 위한 창의적 계획을 수립한 곳이라면 어디든 지정될 수 있습니다.
이에 따른 토지의 용도와 밀도 또한 자유롭게 계획할 수 있게 변경됩니다.
또한 국공유지의 장기 임차를 허가해 사용할 수 있도록 할 예정입니다.
정부에서는 싱가포르의 마리나베이를 적절한 사례로 보고 있으며, 이와 비슷한 프로젝트라면 도시혁신구역 지정에 문제가 없을 것으로 보입니다.
복합용도구역
업무와 주거 그리고 생활이 모두 공존하는 복합용도구역이 신설됩니다.
지금은 토지의 용도는 한 가지만 정할 수 있어 복합적인 개념의 건축물을 담아내지 못하기에 보다 능동적으로 창의적인 공간 구조를 지원할 수 있는 용도 구역이 필요하기 때문입니다.
복합용도 구역은 재개발의 혼선과 부작용의 우려가 있으므로 점진적으로 발생하는 문제들을 수정해 나가며 진행이 될 것 같습니다.
용적률은 기존의 용도구역을 따라간다고 정해놓고 있긴 합니다. 하지만 그렇게 진행할 경우 발생할 여러 문제들이 있기에 아직까지는 보수적으로 정해놓은 듯싶습니다.
미국의 보스턴 항만 지역을 표준 모델로 삼고 벤치마킹하고 있기에 보스턴의 개발 역사를 참고하면 많은 도움이 될 듯합니다.
도시계획시설 입체복합구역
체육관이나 공원, 터미널 등의 도시계획시설은 기본적으로 좋은 위치에 자리 잡고 있음에도 용도구역의 한계로 인해 평면적인 활용만이 가능합니다.
이에 정부는 입체복합구역을 신설하여 기존의 도시계획시설을 다양하게 활용하고, 복합적인 공공서비스를 제공할 수 있도록 할 예정입니다.
도시계획시설과 다른 시설의 복합적인 발전을 위해 기본적인 건폐율과 용적률을 1.5배에서 2배까지 상향해 줄 계획입니다.
또한 민간사업자의 참여를 독려하기 위한 국공유 재산 장기 사용 특례로 제공할 예정입니다.
도시계획혁신 기대효과
기존 토지이음 형태의 틀에 박힌 도시개발이 아닌 창의적 도시계획을 통해 새로운 랜드마크의 형성과 새로운 발전의 동력원의 발생을 예상 할 수 있습니다.
민간사업자의 역량을 최대한 발휘 할 수 있는 환경으로 인해 새로운 개념의 공간의 탄생을 기대합니다.
이러한 발전이 쾌적하게 진행될 수 있도록 도시계획의 수립이나 변경 절차를 간소화하여 신속하게 공간을 재편할 수 있을 것이라 합니다.
생활권 단위의 개발 계획은 지역의 경계가 막고 있던 여러 가지 프로젝트를 가능하게 해줄 것이며, 이로 인한 이동 시간의 단축은 국가의 경쟁력을 높이며 국민의 삶의 질을 높일 수 있는 계기가 될 것입니다.
맺음말
새 술은 새 부대에 담는 것이 좋다는 말이 있습니다.
삶의 개념이 달라지면 오래된 틀을 벗어버리고 새로운 틀을 만드는 것이 당연합니다.
국가의 정책이기에 당연히 매우 보수적으로 진행될 것으로 보입니다만 이런 개념이 진행되고 있다는 것이 다행으로 느껴지기도 합니다.
특별한 자원이나 지리적 이점 없이 우리나라가 이만큼 성장할 수 있던 이유는 사람이었습니다.
차갑게 들릴 수 있으나 미래의 성장을 위해서는 사람이 가장 효율적으로 일할 수 있는 공간을 창출해 내는 것이 국가의 의무일 것입니다.
다시 한번 찾아올 우리나라의 뜨거운 성장기를 위해 사람의 모든 역량이 발휘될 수 있도록 준비해야할 듯 합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
