우리나라의 인구가 폭증하던 1990년대, 경제 성장률 또한 7%에 육박하던 그런 시기가 있었습니다.
정부에서는 부족한 주택을 공급하기 위해 신도시를 계획했고, 이 신도시들이 우리가 잘 알고 있는 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 지역에 개발되었습니다.
콘크리트로 건축된 아파트의 기대수명은 충분히 50년은 넘어갑니다만, 우리나라 부동산 시장의 특성상 그 상품성은 자재의 내구도를 따라가지 않는 경향이 있기에 준공 후 30년만 지나도 재건축에 대한 수요가 올라오기 시작합니다.
이제는 1기 신도시 재개발을 할 시간이 된것이죠.
30년이라는 세월 동안 라이프 스타일과 주거 트랜드에 많은 변화가 발생했습니다.
내구도의 문제가 아닌 라이프 스타일과 부동산의 가치를 기반으로 한 수요입니다.
그렇기에 더이상 신도시라 부를 수 없는 구도시의 대단지 아파트의 재개발에 대한 문제가 몇 년 전부터 정치계의 화두가 되었습니다.
부동산은 지역주민의 재산권과 밀접한 관계가 있고, 그 재산권을 지켜주는 지역 대표를 선별하고자 하는 지역 주민의 마음이 표가 되어 나타나기 때문이겠죠.
오늘은 오래된 신도시와 아파트 단지를 정비할 수 있도록 만들어진 노후계획도시특별법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
노후계획도시특별법 제정
오래된 대단지 아파트를 재개발한다는 것은 매우 복잡한 문제입니다.
정부에서 세금을 들여서 주도할 수 없기 때문에 민간사업자의 투자를 유도해 내야 합니다.
이미 고층으로 지어진 아파트들은 재개발해도 추가 용적률이나 건페율을 만들어내기 쉽지 않기 때문에 민간사업자에겐 매력이 없기 때문이죠.
이런 시장의 상황을 알고 있는 정부에서 오래된 신도시의 재개발을 유도하기 위해 노후계획도시특별법을 2023.12.26에 제정하게 됩니다.
민간업체에 개발할 매력을 만들어주고, 구도시의 재개발을 이끌어 낼 수 있는 환경을 만들기 위한 특별법이죠.
노후계획도시특별법 시행
법을 제정하고 시행이 되려면 일정 기간을 기다려야 합니다.
2023.12.26에 제정된 노후계획도시특별법이 2024.04.27에 시행되는 이유이죠.
이제 특별법이 시행되었고, 재정비를 원하는 지자체는 스스로 계획을 수립하여 국토부의 특별위원회와 공조하에 진행하게 됩니다.
계획을 수립하여 시장이나 군수 등의 지정권자에 의해 특별정비지역이 지정되면 그때부터 노후계획도시특별법의 적용을 받아 안전진단의 면제, 법적 상한 용적률 150% 상향, 용도지역 변경 등의 특혜를 받게 되는 것입니다.
2024년 5월 중으로 1차 특별위원회가 진행될 예정이며 그 이후에 더욱 디테일한 내용이 정립될 듯합니다.
1기 신도시 재개발 문제
신도시를 재개발하는 경우 가장 큰 문제 중 하나가 거주민의 이주 문제입니다.
기존에 거주하던 많은 사람이 당장 동일 기간에 수 년간 거주할 곳을 찾는다는 것은 또 다른 문제를 야기할 수도 있는 복잡한 문제죠.
정부에서는 한국토지주택공사(LH)를 통해 지자체의 이주 계획을 지원할 계획입니다.
또한 주택도시보증공사(HUG)를 지원 기구로 지정해 12조원 규모의 미래도시 관련 펀드를 운용하고 공공 기여금을 유동적으로 사용할 수 있도록 지원 시스템을 준비해 노후된 도시를 정비하는 데 필요한 금융지원을 담당하도록 할 예정입니다.
한국국토정보공사(LX) 또한 국가 공식 기관에서 정리한 토지 정보를 활용해 디지털화하여 시뮬레이션할 수 있도록 지원할 예정입니다.
이 밖에도 한국부동산원, 국토연구원, 한국교통연구원, 한국법제연구원도 특별정비 지역의 재개발에 도움을 줄 수 있도록 준비 중입니다.
1기 신도시 재개발 선도 지구
어느 도시가 1기 신도시 재개발 선도 지구로 선정되고 재개발이 확정될 것인지 아직은 알 수 없습니다.
지자체의 준비 시간도 필요하고 무엇보다 주민의 동의가 있어야 하기 때문이죠.
정부에서는 늦어도 2027년에는 허가를 완료하고 착공에 들어가도록 계획을 잡고 있지만 그 또한 미지수입니다.
현실적으로 분담금을 부담할 수 없는 주민도 많고, 평온한 일상을 유지하기를 바라는 주민도 있기 때문이죠.
아무리 용적률을 올려준다고 해도 단지의 규모가 작으면 민간업체에서 원하는 수익률이 나오지 않을 수도 있습니다.
아무리 LH가 지원한다고 해도 엄청난 가구의 대이동이 부동산 임대 가격이 안정된 상태에서 가능할 것이라는 생각은 들지 않고 말이죠.
선도지구는 이 많은 문제를 스스로 해결해 나가면서 진행해야 할 텐데, 과연 먼저 선도지구로 지원하는 것이 득인지 실인지 지자체별로 많이 고민하고 있을 것 같습니다.
맺음말
인구가 증가세에 있을 때는 재개발 사업이 당연했지만, 인구 감소세로 접어든 지금에도 재개발 사업이 필요할 것일까요?
다행히 다인 가구에서 1인 가구로의 분할로 인해 주택의 수요는 아직도 안정적이지만 1인 가구가 자리 잡고, 인구의 감소가 체감되기 시작하면 부동산 시장은 과연 어떤 모습으로 변할까요?
2027년에 착공하게 되는 첫 선도지역은 괜찮을지도 모릅니다.
하지만 그 후 2030년, 2035년에 준공이 아닌 착공을 하는 지역들도 과연 그 가치가 보존될까요?
조금 더 생각해 보면 또 다른 30년이 지난 2060년대에 그 아파트 단지는 어떻게 될까요?
과한 용적률로 인해 건물로 뒤덮인 스카이라인과 철거조차 어려운 고층 건물들…. 그 미래가 예상되시나요?
저에게는 그다지 밝게만 보이지 않는 것 같습니다.
10년이 길다 느끼던 시절이 있었습니다.
하지만 지금은 10년, 20년도 그리 길게 느껴지지 않는 나이대에 접어들다 보니
30년 후에 일이 그저 남의 일처럼만 느껴지지는 않는군요.
정확한 보도자료는 이곳에서 확인 가능합니다.
읽어주셔서 감사합니다.