한국의 부동산 시장은 최근 매우 역동적으로 변화하고 있습니다. 부동산 가격이 크게 상승하면서, 국민들의 경제적 관심이 부동산 시장에 집중되고 있습니다. 부동산 장기 투자의 성공 사례가 많이 존재하기 때문에, 많은 사람들이 부동산 투자에 관심을 가지고 있습니다. 이러한 상황에서, 노동으로 창출되는 가치보다 자산 보유로 인한 경제적 가치가 더 중요해진 경제 구조의 변화가 일어나고 있는 것으로 보입니다.
오늘은 그 스트레스에서 벗어나서 잠시 재미있는 이야기를 해보려고 합니다. 바로 해외 부동산의 구매입니다. 그동안 배운 한국 부동산의 경험을 토대로 해외 부동산 투자를 시작하면 어떨까 싶은 분들에게 도움이 되고자 해외 부동산 구입시 유의해야 할 점들을 정리해보겠습니다.
해외 부동산 구매 시 체크할 점
해외 부동산을 구매할 때는 여러 가지 고려해야 할 사항이 있습니다. 먼저, 해당 국가의 부동산 시장 동향과 규제를 파악해야 합니다. 부동산 가격이 안정적이고, 규제가 적은 국가가 투자에 유리할 수 있습니다. 또한, 해당 국가의 세금 제도와 환율 변동도 고려해야 합니다. 세금이 높고 환율 변동이 큰 경우에는 수익성이 떨어질 수 있습니다.
해외 부동산을 구매할 때는 현지의 부동산 중개 업체나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 현지의 부동산 시장에 대한 정보와 경험이 풍부하기 때문에, 투자에 대한 조언을 얻을 수 있습니다. 또한, 구매 전에 충분한 검토와 조사를 해야 합니다.
부동산 구매 자금의 출처를 명확히 해야 합니다. 해외 부동산을 취득할 때 한국에 내야 하는 세금은 취득 자금의 출처에 따라 다릅니다. 본인 자금으로 취득한 경우 한국에 낼 세금은 없습니다. 단, 부모 등 다른 사람의 자금으로 취득했다면 증여세를 신고 및 납부해야 합니다.
거주자가 비거주자에게 국외 재산을 증여한다면, 증여한 사람이 증여세를 납부합니다. 단, 증여한 사람과 받은 사람이 서로 특수관계인이 아니고 외국 법령에 따라 증여세가 부과된다면, 한국에서는 증여세를 납부하지 않아도 됩니다.
특수관계인이란?
특수관계인이란 혈족, 인척, 임원, 주주 등 법인의 경영에 대해 지배적인 영향력을 행사하는 사람들을 말합니다.
특수관계인은 국세기본법 제2조에 다음과 같이 정의되어 있습니다.
- 혈족: 본인의 직계존속과 직계비속인 혈족, 본인의 형제자매와 그 배우자인 혈족, 직계존속의 배우자, 직계비속의 배우자의 직계존속과 직계비속, 배우자의 직계존속과 직계비속의 배우자인 혈족
- 인척: 본인과 배우자의 혈족의 배우자, 본인의 혈족의 배우자의 혈족, 배우자의 혈족의 배우자의 혈족
- 임원, 주주 등: 법인의 임원과 그 밖의 사용인, 본인이나 특수관계인이 30% 이상을 출자하거나 그 임원을 임면하는 법인 또는 단체와 그 법인 또는 단체의 임원
특수관계인은 상속세 및 증여세법, 법인세법 등 다양한 법률에서 중요한 역할을 합니다.
예를 들어, 상속세 및 증여세법에서는 특수관계인 간의 거래에서 시가보다 낮은 가격으로 재산을 양수하거나 시가보다 높은 가격으로 재산을 양도한 경우에는 그 차액을 증여받은 것으로 간주합니다.
또한, 법인세법에서는 특수관계인 간의 거래에서 부당하게 세금을 회피한 경우에는 그 거래를 부인하고 세금을 부과할 수 있습니다.
따라서, 특수관계인 간의 거래를 할 때는 세금 문제를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.
해외 부동산 구매 시 1가구 1주택은?
결론부터 말씀드리면, 해외 주택도 1가구 1주택에 포함됩니다. 1가구 1주택 비과세 혜택을 계산할 때의 과세요건상 보유주택의 수는 부부 또는 국내, 해외주택을 모두 합산하여 계산합니다.
해외에 주거용 주택을 구매하고 실제로 구매자가 해외주택에서 거주하면 임대소득이 발생하지 않는 한, 우리나라 국세청에 신고해야할 세금은 없습니다.
하지만 해외부동산을 취득하거나 처분하는 경우에는 외국환거래법에 따라 신고를 해야 합니다. 또한, 해외부동산 취득자금을 증여받은 경우에는 증여세를 신고·납부해야 합니다.
해외 부동산 구매시 세금과 자금의 운용
취득 자금이 본인의 자금인 경우에는 한국에 세금을 낼 필요가 없습니다. 하지만 부모님 등 다른 사람의 자금으로 취득한 경우에는 증여세를 신고하고 납부해야 합니다.
만약 거주자가 비거주자에게 국외 재산을 증여한다면, 증여한 사람이 증여세를 납부해야 합니다. 하지만 증여한 사람과 받은 사람이 특수관계가 아니고 외국 법령에 따라 증여세가 부과된다면, 한국에서는 증여세를 납부하지 않아도 됩니다.
외국환거래법에 따라 외국환업무를 업으로 하는 자는 매월 말일 기준으로 거주자의 해외예금 잔액이 미화 5만 달러를 초과하는 경우에는 그 내용을 국세청장 및 관세청장에게 통보해야 합니다. 이는 역외탈세를 방지하고, 불법적인 외환거래를 차단하기 위한 조치입니다. 따라서 해외에서 예금을 보유하는 경우에는 해당 법률을 준수해야 하며, 관련된 세금 및 과태료 등을 고려해야 합니다.
해외에서 번 돈을 한국으로 가져올 때는 세금을 내야 합니다. 이는 해외에서 번 돈이 한국에서 번 돈과 합산되어 세금이 부과되기 때문입니다.
해외에서 부동산을 구매할 때는 해당 국가의 법률과 세금 제도를 잘 파악해야 합니다. 부동산 구매 자금의 출처를 명확히 해야 하며, 외국환거래법에 따라 신고 절차를 거쳐야 합니다.
해외에서 부동산을 구매할 때 세금을 절약할 수 있는 방법은 해당 국가의 세금 제도를 잘 파악하고, 세금 감면 혜택을 받을 수 있는 방법을 찾는 것입니다. 부동산 구매 자금의 출처를 명확히 하여 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
FAQ
Q. 해외 주거용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 귀국한 경우, 해당 해외주택을 양도하면 비과세된다는 말이 있는데 사실인지요?
A. 국내부동산과 달리 해외부동산은 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않습니다. 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자(해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)입니다. 따라서 가족의 일부(혹은 일시적으로 가족 전체)가 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우에는 양도소득세 납세의무가 있습니다.
Q. 해외부동산을 양도하였을 경우 국내 세법상 납세의무 절차는?
A. 해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 관할 세무서에 양도소득세 예정신고를 해야 합니다.
동일한 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 각 물건별로 예정신고를 하고, 다음 해 5월에 주소지 관할 세무서에 양도소득세 확정 신고 및 납부를 해야 합니다. 예정신고 및 확정 신고, 납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세(20% 또는 40%)와 납부 지연가산세(1일 10만 분의 25)를 부담해야 합니다.
해외부동산을 처분한 경우 양도소득세 확정 신고 및 납부와는 별개로 해외부동산 취득, 투자운용(임대) 및 처분 명세서, 해외영업소 설치현황표(개인사업장인 경우 폐업 여부)를 다음 해 6월까지 주소지 관할 세무서에 함께 제출해야 합니다.
Q. 해외부동산 양도와 관련하여 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고․ 납부하였는데도 우리나라에서 이를 또 다시 신고. 납부해야 되는지요. 이 경우에는 이중과세가 아닌지요?
A. 해외부동산을 양도한 경우, 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고, 납부하더라도 이와는 별도로 우리나라 세법에 따라 해외부동산 양도에 대한 양도소득세를 주소지 관할 세무서에 신고, 납부해야 합니다.
이때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지 국가에서 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고, 납부한 경우 외국에서 납부한 세액은 소득세법 제118조의 6에 따라 세액공제 받거나 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있습니다.
예를 들어, 국내 적용 세율이 24%이고 부동산 소재지국 세율이 15%라면 양국의 세액 차이만큼을 국내에 세금을 더 내면 되고, 반대로 국내 적용 세율이 15%이고 부동산 소재지국 세율이 20%라면 외국에서 더 많이 냈기 때문에 국내에서 세금을 추가로 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없습니다.
Q: 해외부동산의 양도소득세는 어떻게 계산되나요?
A: 해외부동산의 양도소득세는 다음과 같이 계산됩니다:
- 양도가액: 부동산을 매각한 가격으로, 일반적으로 실지거래가액을 사용합니다.
- 취득가액: 해당 부동산을 취득할 때 지불한 가격입니다. 감가상각비도 여기에 포함될 수 있습니다.
- 필요경비: 부동산 양도와 관련하여 발생한 실제 경비를 나타냅니다.
계산 순서:
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
- 장기보유특별공제는 해외부동산에는 적용되지 않습니다.
- 양도소득금액 = 양도차익
- 양도소득기본공제: 연 250만원(국내‧국외 부동산 각각 연 250만원)을 공제합니다.
- 양도소득과세표준은 국내와 국외 부동산을 각각 구분하여 계산합니다.
- 세율: 양도소득 기본세율(｢소득세법｣제55조, 6～42%)을 적용합니다.
- 산출세액: 국내와 국외 부동산을 각각 구분하여 계산하고, 이후 세액공제 및 감면세액을 적용한 후 납부할 세액을 구합니다.
Q: 양도소득세 신고 시 제출해야 할 서류는 어떤 것이 있나요?
A: 해외부동산의 양도소득세 신고 시 제출해야 할 서류는 다음과 같습니다:
- 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부등본
- 당해 자산의 매도․매입에 관한 계약서 사본
- 자본적 지출액․양도비용 증빙, 감가상각비명세서
- 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)
이 서류들은 양도소득세 신고 시에 필요한 중요한 문서들이며, 정확한 세무 신고를 위해 제출되어야 합니다.
Q: 해외부동산 양도차익 계산 시 외화환산은 어떻게 처리되나요?
A: 해외부동산 양도차익 계산 시 외화환산은 다음에 정한 날 현재의 ｢외국환거래법｣에 따른 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다. 환율 적용 시기는 다음과 같습니다:
- 양도가액을 수령한 날에 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.
- 필요경비를 지출한 경우, 해당 경비를 지출한 날마다 그 날의 위 환율을 적용합니다.
Q: 해외주택 양도 시 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
A: 해외부동산(해외주택 포함)에 대하여는 ‘07.12.31.까지 양도분에 대하여는 장기보유특별공제가 적용되지만, ‘08.1.1.양도분부터는 해외부동산 전체에 대하여 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. (소법§118의8)
Q: 국내에 1(2)주택을 소유하고 있는 자가 해외주택을 추가로 취득․ 보유하다가 해외주택을 양도하였을 경우 적용되는 양도소득세율은 어떻게 되나요?
A: 해외부동산(주택 포함) 처분에 따른 양도소득세 계산 시 다주택자 중과세율이 적용되지 않고, 아래와 같이 누진세율이 적용됩니다. 이때 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 누진세율은 다음과 같습니다:
- ‘17.1.1. 이후 양도분: 다음과 같은 세율 적용
- 12백만원 이하: 6%
- 46백만원 이하: 15% (누진공제액 108만원)
- 88백만원 이하: 24% (누진공제액 522만원)
- 1억5천만원 이하: 35% (누진공제액 1,490만원)
- 5억원 이하: 38% (누진공제액 1,940만원)
- 5억원 초과: 40% (누진공제액 2,940만원)
- ‘18.1.1. 이후 양도분: 다음과 같은 세율 적용
- 12백만원 이하: 6%
- 46백만원 이하: 15% (누진공제액 108만원)
- 88백만원 이하: 24% (누진공제액 522만원)
- 1억5천만원 이하: 35% (누진공제액 1,490만원)
- 3억원 이하: 38% (누진공제액 1,940만원)
- 5억원 이하: 40% (누진공제액 2,540만원)
- 5억원 초과: 42% (누진공제액 3,540만원)
Q: 해외부동산을 취득금액보다 낮게 양도하여 양도차손이 발생한 경우, 다른 국내부동산 양도차익과 통산 가능한지요?
A: 국외자산과 국내자산의 양도소득은 합산하지 않으므로 양도차손은 국내자산 양도차익과 통산할 수 없습니다. 이는 소득세법에 명시되어 있습니다. 다만, 국외자산의 양도소득 과세표준 계산에 있어 국내자산의 양도소득 과세표준 계산 규정(소법§92)을 준용하여 국외자산의 양도소득을 구분하여 계산할 수 있습니다.
