‘복덕방‘이라는 단어를 아시나요? 복복(福), 큰덕(德), 방방(房) 자로 구성되어 있는 전통적인 부동산 중개업소를 뜻합니다. 복덕방은 원래 일종의 잔치를 하는 장소로 마을 단위의 잔치를 하고 음식을 나눠 먹던 곳을 뜻 하는 말이었습니다. 마을 사람들이 모두 모인 자리에서 자연스럽게 빈집이 있는지 수소문하기 일수였고, 그러다보니 자연스럽게 집을 중개하는 곳을 대표하는 단어를 의미하게 되었죠.
우리나라는 세계의 어느나라와 비교해도 독특한 우리만의 부동산 문화가 있습니다. 대표적으로 전세 시스템이 있죠.
부동산을 거래하는 방법 또한 매우 독특합니다. 복덕방 할아버지가 아닌 공인중개사로 중개인이 바뀌기는 했지만, 거래 과정은 아직 복덕방 할아버지들이 하던 그 모습 그대로인 경우가 많습니다. 부동산 거래 사이트나 광고를 보고 연락하면 허위매물 또는 낚시매물인 경우도 빈번하고, 아직 시스템의 허점도 존재하기에 많은 사람들에게 커다란 상처를 준 대규모의 전세 사기 사건이 발생하기도 했었죠.
오늘은 미국의 부동산 중개 시스템을 알아보고, 우리나라의 부동산 중개 시스템이 나아가야 할 방향에 대해 생각해보는 시간을 가졌으면 합니다.
리얼터 Realtor
부동산을 중개해주는 사람을 우리나라에서는 공인중개사, 미국에서는 리얼터(realtor)라고 합니다.
미국의 리얼터(realtor)는 우리나라 공인중개사처럼 시험을 통해 라이센스를 획득하고, 전미부동산협회(National Association of Realtor ; NAR)와 그 산하조직인 지역 부동산 협회(Local Real Estate Board)에 소속되어 있는 중개인을 말합니다.
홈 인스펙터 Home inspector
홈 인스펙터(home inspector)라는 직업군은 우리나라에는 아직 활성화 되지 않은 직업입니다. 한국주택검사 협회가 있고 주택하자검사 대행업체가 있긴 합니다. 미국의 홈 인스펙터가 하는 일은 집을 확인 하는 일입니다. 집을 구매하고 싶어하는 매수인이 마음에 드는 집을 발견했을 때, 홈 인스펙터(home inspector)를 고용해서 그 집의 상태를 확인하는 과정을 거치죠.
철저하게 매수인의 입장에서 매물을 확인하고, 매수인에게 비용을 받기 때문에 신뢰도가 높습니다. 의뢰 비용은 규모에 따라 달라지기는 하지만 보통 400 ~ 500달러 정도입니다.
홈 인스펙터(home inspector)의 집 점검 내용 리스트에 의해 거래 되고 있는 집의 가격이 흥정되어 달라지기도 하고, 문제가 생기면 근거가 되어 소송에 사용될 수도 있기에 공신력이 높습니다.
미국의 부동산 거래 과정과 비교
최초 집을 팔고 싶은 사람이 지역을 담당하고 있는 리얼터(realtor)에게 연락을 하면 리얼터(realtor)와의 서비스 계약을 합니다.
우리나라에서는 그냥 공인중개사에 전화해서 매물을 구두로 알려주죠. 심지어 전화를 건 사람이 실제 그 부동산의 소유주인지 확인하는 과정조차 없습니다. 아무나 아무 집을 어느 사설 시스템에 매물로 등록할 수 있는 것이죠. 당연히 허위매물이 많을 수 밖에 없겠죠.
하지만 미국은 다릅니다. 집의 판매자 즉 매도인과 공인중개사 즉 리얼터(realtor)와 서비스 계약도 서면으로 정식으로 이루어지며, 그 계약에는 기간과 비용, 그리고 어떤 방법으로 매도인의 집이 매력적으로 보이게 하여 고가로, 빠르게 판매할 것인지에 대한 내용도 있죠.
그리고 그 계약서는 미국의 유일 부동산 데이터 베이스 거래 시스템(www.realtor.com)에 등록 할 수 있는 근거가 됩니다.
또한 판매를 담당하는 리얼터(realtor)는 판매만, 구매를 담당하는 리얼터(realtor)는 구매만 중개 할 수 있습니다.
우리나라 처럼 판매자와 구매자의 사이에서 양쪽을 모두 대표해서 중개하는 개념은 존재하지 않는 것이죠. 지금은 공인중개사의 수가 많아서 매도인과 매수인의 중개를 한명의 공인중개사가 하는 경우가 드물긴 하지만, 불과 10년 전만 해도 매우 흔했습니다. 중개인 이라는 단어의 의미조차 매도인과 매수인의 중간에서 조율을 한다는 의미가 강하니까요.
리얼터 닷컴(www.realtor.com)에 매물이 등록되면 판매자 측 리얼터(realtor)는 그 매물이 좋아 보이도록 여러가지 범죄 지도나 편의 지도, 커뮤니티 지도등을 첨부하여 매물이 돋보일 수 있도록 광고를 합니다. 매수인측 리얼터(realtor)는 매수인의 희망하는 조건의 집들을 찾아 매수인에게 제안하며, 매수인이 구매의사를 밝히면 에스크로(escrow)가 발행되고 매매절차가 시작됩니다.
우리나라에서는 잔금이 치뤄지기 전까지 매도인이 매수인의 잔금 지불 능력을 확인 할 수가 없습니다. 물론 계약서 작성시 계약금을 걸면 계약을 파기하는 쪽에서 두배 상당의 보상을 해야한다는 문구가 계약서에 들어가기는 하지만, 부동산의 유동성이 큰 우리나라의 시장에서는 계약금을 포기하면서 계약을 파기하는 경우도 비일비재 합니다. 잔금일이 되어서 매수인이 돈이 준비가 안되서 잔금일이 미뤄지는 경우도 많죠.
미국은 대금 지금 과정에 에스크로(escrow)라는 제도가 있습니다. 거래계약서가 작성되면 중간에 매수인은 매수금을 신탁(재산, 자금 또는 자산을 관리하고 보호하기 위해 설립된 법적 구조나 재무 계약)에 맞겨야 하며, 소유권이 이전되면 매도인에게 신탁이 대금을 지급하는 시스템입니다. 돈이 있어야 계약서를 작성할 수 있는 형태입니다. 물론 대출등의 복잡한 경우에 대한 대응을 위한 시스템이기도 하죠.
매수인 즉 구매자와 서비스 계약이 체결된 리얼터(realtor)는 홈 인스펙터(home inspector) 즉 주택검사업자 까지 관리하며, 그 실력과 평판이 좋은 사람을 구매자에게 연결시켜 홈 인스펙션 즉 집 사전검사를 받게 합니다.
우리나라에서는 계약서 작성 직전에 중개사와 함께 대충 한번 집을 둘러보고 말죠. 설비와 골조, 지붕의 상태 등, 전문가만 상태를 점검하고 확인 할 있는 사항들을 매수인이 직접 확인하겠다고 나서면 유별난 사람 취급받기 쉽죠.
우리나라의 매매시 계약서는 일반적인 경우 한 장에서 세 장정도가 전부입니다…
미국의 계약서는 리얼터(realtor)와의 계약서부터 시작해서 홈 인스펙터와의 계약서, 에스크로계약, 집의 보험계약 등 수 십장에서 책 한권정도의 계약서인 경우가 일반적입니다. 모두 나의 리얼터(realtor)가 꼼꼼히 체크해주는 것이죠.
미국의 중개 수수료와 세금
그로 인해 수수료도 매우 비쌉니다. 미국은 특이하게도 양방이 아닌 판매자만 중개 수수료를 지불합니다. 지불 수수료는 매매금액의 5 ~ 6%정도입니다. 집값이 백만불, 십삼억정도되면, 수수료만 6천5백만원에서 7천8백만원정도 되는 것이죠.
리얼터(realtor)는 판매자가 지불한 수수료를 반으로 나눠서 받게 되며, 그중 일부를 자신이 속한 회사에 수수료로 지불합니다.
참고로 미국은 1년이면 장기 보유가 인정되고, 양도세는 50만불까지 면세입니다. 상속세는 3천만불 까지 면세죠…
대신 보유세가 비쌉니다. 주(state)에 따라 다르며 보통 0.25~2.5%까지 분포되어 있습니다.
매수시 필요로 하게 되는 주택담보대출은 고정금리를 기본으로 계약되기에 개인이 유리한 저금리 타이밍에 계약을 언제든 변경할 수 있습니다.
미국발 고금리로 우리 나라 부동산 시장은 태풍 앞 갈대처럼 흔들리고 있지만, 정작 미국은 평온합니다. 2021이전 저금리 시기에 모두 1.5%정도 되는 저금리로 10년에서 15년 계약으로 갱신해둔 사람이 태반이니까요.
반면 우리나라는 은행에만 유리하게 되어있죠. 모든 금리에 대한 리스크는 대출을 받는 개인에게 돌아가는 시스템입니다.
부동산 시장은 금리에 따라 춤을 추기 바쁩니다. 정보에 조금만 늦어도 상대적으로 가난해지는 민감한 부동산 시장에 사람들은 극도로 예민해질 수 밖에 없죠. 상대적 박탈감은 사회적 포기현상을 초래하고 희망이 없는 젊은 세대는 아이를 포기하죠…
외국인 여행객들이 판단하는 우리나라는 선진국입니다. 카페에 스마트폰으로 자리를 맡아놓아도 분실되지 않는 세계 유일의 윤리의식을 가진 나라. 여성도 24시간 밤길과 골목을 돌아 다닐 수 있는 안전한 나라.
석유나 가스, 천연자원이 없어도 엄청난 발전을 이루어낸 한국.
영국에 비틀즈가 있었고, 우리나라엔 BTS가 있죠.
K팝, K먹방, K드라마 등 글로벌 컬쳐 트렌드 리더 대한민국…
그 명성과 더불어 부동산과 금융에서도 한국의 세계의 브랜드가 되는 날이 어서 왔으면 좋겠습니다.