우주는 무한하고 넓습니다. 하지만 현재까지 밝혀진 바에 의하면 인간이 살 수 있는 행성인 지구는 하나 뿐이죠. 우리가 살고 있는 지구는 유일하고 유한합니다. 지구에는 195개의 나라와 78.88억명의 사람들이 존재합니다. 사람에게 가장 중요 한 것은 의·식·주 이고 그 중에 주(住)는 땅을 필요로 합니다. 특히 우리나라는 인구밀도는 520명/㎢로 세계의 인구밀도인 47명/㎢과 비교하면 10배 이상이 높죠.
논리적인 땅의 가치에 대한 접근은 위와 같지만, 사실 인구가 집중되어 있고 좋은 인프라가 구축되어 있는 지역은 더 제한적입니다. 그렇기에 땅과 건축물에 투자할만한 가치가 있는 것이죠.
하지만 세계적으로 부익부빈익빈현상이 문제가 되고 있고, 각국 정부의 역할이 그 갭을 줄이는 것이라 생각하는 정치인들이 존재하기에 근본적이고 원초적인 자산인 주택에 대한 세금이 무거워지고 있는 경향입니다.
우리나라도 지난 2020년에 발생한 부동산 급등 사태에 대한 정부의 대책은 부동산 중과세와 종합소득세등의 세금이었고, 대부분 다수의 주택을 가지고 있는 분들을 타겟으로 징벌적의미의 세금이 많았습니다. 그 이전에는 다수의 주택을 소유하여 임대사업자로의 전환을 국가에서 유도하고 장려했었기에 많은 혼란을 야기 했었던 세금 정책이었죠.
부동산 상품은 지금이 적기는 아니지만 시기가 오면 꼭 투자해야 하는 자산의 종류 중 하나이며, 그러기 위해서는 다 주택의 소유시 과세되는 취득세 중과세에 관하여 알아 둘 필요가 있습니다.
취득세 중과세
2020년 8월 12일 전국적으로 주택의 시세가 하늘 높은 줄 모르고 상승하던 시기였죠. 주택의 실제 소유자를 보호하고 투자수요를 줄인다는 명목하에 법인이나 1세대 2주택 이상의 소유자가 주택을 취득 할 경우 취득세를 높게 과세하는 취득세 중과세 제도가 시행되고 맙니다.
한 채의 주택을 소유한 사람이 주택을 한 채 더 구입하거나 신축하거나 증여받거나, 상속받으면 중과세의 대상이 되며 조정대상지역인경우 취득세는 8%가 적용됩니다. 돈을 더 벌어서 비조정대상지역에 있는 세 번째 집을 구매 할 경우도 8%의 취득세 중과세를 납부해야 합니다.
1세대 1주택 산정
한 채의 주택을 소유한 사람이라 해도 이사를 하기 위해 매매를 하는 과정에서 내 집을 팔고 다른 집을 구하는 날짜를 정확하게 동일한 날로 지정하기는 불가능에 가깝습니다. 이러한 사례 등에 의해 취득세 중과세 제도가 복잡해지기 시작합니다. 물론 이런 경우 일정 기간 내에 종전에 거주하던 주택을 처분하는 조건으로 1주택 인정을 해줍니다만, 이외에도 불분명한 경우가 많기에 정확하게 1세대 1주택의 1세대란 무엇이고 주택을 산정하는 기준은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
1세대의 기준
1세대 1주택이라는 단어가 계속 등장하기에 1세대의 정의부터 확인 해보겠습니다.
1세대란 주택을 취득하는 사람과 ‘주민등록법’상 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말합니다.
-지방령 28의 3-
주택을 취득하는 사람의 남편이나 아내, 취득하는 당일 현재 30세 미만의 취득자의 자녀 또는 취득자의 부모는 같은 세대의 주민등록표에 등록되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 판단하여 과세하게 됩니다.
사실상 독립된 세대
하지만 30세 미만의 자녀도 ‘사실상 독립된 세대‘로 인정 받을 경우 자녀 앞으로 주택을 취득하면 1세대 1주택에 포함이 안되기 때문에 정확히 알고 있어야 합니다.
사실상 독립된 세대란 계속적·반복적 소득인 급여 형태의 소득이 있어야 하며, 소득의 기간이 12개월 이상이어야 합니다. 또한 2023년 기준으로 12개월의 소득이 9,973,800원 이상이어야 합니다.
동거봉양 합가
함께 거주하며 부모나 조부모를 봉양하기 위하여 별개의 2세대가 1세대로 합가 하는 경우를 말합니다. 부모의 나이는 65세 이상이어야 하며 자녀와는 달리 소득에 대한 제한은 특별히 없습니다.
Q. 1주택을 소유한 부모(64세)의 세대원인 자녀(30세 이상)가 분양권(8월 12일 이후 취득)에 의한 주택을 취득하는 날 부모가 66세가 되는 경우 세대 적용 방법은 어떻게 되나요?
A. 주택 취득일 당일을 기준으로 부모의 나이가 65세 이상이므로, 동거봉양 합가에 따른 별도세대로 인정이 됩니다. 이런 경우 부모와 분가하지 않고 계속해서 합가인 상태까지 포함하여 적용하게 됩니다. 따라서 취득 당일 자녀 세대의 소유 주택 수가 취득세의 기준이 됩니다.
해외체류신고
세대 구성원 모두가 90일 이상 해외로 출국하는 경우, 보통 전세나 월세를 주는 경우가 많기에, 다른 가족의 주소지로 전입을 신고한 경우에도 별도 세대로 인정합니다.
또한 별도의 세대를 구성 할 여력이 있는 사람이 주택을 취득하기 위해 60일 이내로 같은 주소지에 등록 하여 머무른 경우도 별도의 세대로 인정합니다.
1주택의 기준
‘1세대 1주택’을 구성하는 주택이라는 단어에는 말 그대로 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔이 포함됩니다. 주택의 공유지분이나 부속된 토지만을 소유하거나 취득하는 경우도 주택을 취득하는 것으로 간주됩니다.
Q. 부부가 공동 소유하는 경우 주택의 수 산정 방식은 어찌되나요?
A. 세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아닌 세대가 1개의 주택을 소유하는 것으로 판단합니다. 다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정합니다.
Q. 오피스텔도 주택수에 포함되나요?
A. 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. 하지만 2020.8.12 이후 신규로 취득하는 오피스텔부터 적용되며, 그 전에 취득한 경우는 주택 수에서 제외됩니다.
Q. 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되나요?
A. 오피스텔의 취득 후 실제 사용 시 주거용 또는 상업용으로 확정되므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.
취득세 중과세 제외 주택
모든 주택의 취득에 중과세를 과세 할 경우에 발생할 수 있는 비정상적인 상황을 피할 수 있도록 예외 조항도 생겼습니다.
시가표준액 1억원 이하인 주택의 취득 시 1가구 2주택이 되더라도 중과세 대상에서 제외되어 표준세율이 적용됩니다. 다만, 제외되는 사업시행구역이 존재하므로 정확히 알아봐야 합니다.
재개발이나 재건축을 위해 취득하는 주택도 중과세에 포함되지 않습니다. 물론 정해진 기간내에 멸실하는 조건입니다.
농어촌주택, 사업용 노인복지주택, 지정·등록문화재 주택, 가정어린이집, 공사대금으로 취득한 미분양주택 또한 취득세 중과세 제외 주택에 포함됩니다.
맺음말
자유민주주의 시장경제체제 의 대한민국…
요즘은 자주 우리나라를 비롯한 미국 등이 진정한 자유민주주의인지, 시장경제체제인지 생각하게 됩니다.
수 많은 조건에 조건을 붙여 제약 하는 자산의 거래, 징벌적 과세, 종합부동산세와 같은 과세된 자산에 대한 이중 과세…
자영업자분들과 근로자분들의 소득세율을 보면 한숨이 나오는 것은 저뿐일까요?
세금을 공부해서 부자가 될 수는 없지만, 세금을 공부하지 않는 부자는 없습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
