신축 건물은 지자체에서 사용할 수 있도록 사용승인을 해줘야 부동산으로 가치가 인정됩니다. 건축 공사가 마무리된 후에, 공무원이나 건축사가 직접 현장에 나와 건축법에 따라 시공되었는지 확인하는 절차를 거치고 사용 승인을 받을 수 있죠.
사용승인을 받기 전에는 합법적인 건축물이 사용승인을 받고 나서 임대 수익을 더 벌기 위한, 추가 시공을 통해 불법건축물, 위반건축물로 변하게 되는 것이죠. 불법 증축이나 개축이 되어도 건축주와 시공사를 빼고는 아무도 모릅니다. 누군가 신고를 하거나, 지자체의 정기 검사에서 발각되지 않으면 건축물의 주민등록증이라고 볼 수 있는 건축물대장도 멀쩡하니까요.
전문가도 관련 건축법이나 도로법을 모두 외우지 못하는 경우가 많은데, 일반 사람이 불법건축물·위반건축물을 감별해 낸다는 것은 불가능에 가깝습니다. 그렇게 불법 건축물을 매수하게 되고 낭패를 보게 되는 것이죠.
부동산을 중개하는 공인중개사가 불법건축물인지 확인하도록 하는 제도를 정부에서 검토 중이라고 하지만, 당장은 스스로 검사할 수 있는 능력이 필요하니, 어떤 건축물이 불법건축물인지, 위반건축물에 대한 벌금인 이행강제금은 얼마나 나오는 것인지 알아보도록 하겠습니다.
위반건축물이란?
건물을 설계할 때 꼭 지켜야 하는 사회적 협의가 있습니다. 이것들은 건축법, 주차장법, 도로법 등으로 정리되어서 법령으로 존재합니다.
사람들의 안전과 일정 수준의 삶의 질을 유지하기 위해서는 필수 불가결한 제약입니다.
건축물의 사용승인 이후 불법 증축, 개축을 한 건물을 위반건축물이라고 합니다. 어떤 경우가 있는지 알아보겠습니다.
신축 및 증축
신축이나 증축이 관련 법령에 위반되는 경우는 주로 건축허가와 건축신고 과정에서 지켜야 하는 건축물의 크기를 지키지 않은 경우와 애초에 허가나 신고조차 없이 시공된 경우가 많습니다.
- 나대지, 전, 답 등에 허가 없이 건축물을 짓거나 비닐하우스 또는 컨테이너 등을 설치한 경우.
- 베란다에 기둥 구조물을 세우고 지붕을 씌운 경우.
- 커피샵 등 점포 앞에 테라스를 구성하고 지붕을 씌운 경우.
- 예식장 등 층고가 높은 건물의 내부에 허가나 신고 없이 복층을 구성한 경우.
- 건물의 지붕 층에 옥탑방을 만들거나 건물의 정비나 설비용으로 허가된 공간을 주거용으로 사용하는 경우.
- 주차장이나 통로로 허가된 필로티에 창고 등의 임시 건물을 만든 경우.
- 다락을 주거용으로 사용하는 경우.
- 현관이나 외부 계단 등을 새시 및 아크릴판으로 씌운 경우
- 공동주택의 지하 주차장 진입로, 출입로의 상부에 지붕을 설치한 경우.
- 준공 후 발코니를 허용 기준을 초과하여 확장 공사를 한 경우.
개축 및 재축
개축 및 재축의 허가나 신고 없이 기존의 규모를 초과하여 추가 공간을 건축한 경우에도 위반건축물이 됩니다.
종전보다 더 큰 규모로 건축물을 축조하는 것은 신축에 해당하므로 정해진 절차를 따라서 진행해야 합니다.
하지만, 건축물의 동수가 감소하더라도 면적이나 층수, 높이가 증가하지 않으면 개축으로 인정합니다.
위반건축물의 이행강제금
위반건축물로 지정되었다고 바로 벌금인 이행강제금이 나오는 것은 아닙니다.
위반건축물로 지정되면 건축이 진행 중인 경우 허가나 승인이 취소될 수 있으며, 기간을 정하여 건축물의 철거, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지, 사용 제한 등의 조처를 하도록 시정명령이 떨어집니다.
시정명령이 나온 경우 건축물대장에 ‘위반건축물‘ 표기가 되어 위반 일자와 위반 내용이 기재됩니다.
만약 재해의 발생이 예상되거나, 건축물의 안전에 심각한 문제가 있어 붕괴나 손괴를 예상하는 경우, 공사 중지 명령을 어기고 공사를 강행하는 경우, 도로 통행에 큰 지장을 주는 위반건축물의 경우와 환경의 심각한 오염이 우려되는 경우에는 허가권자의 강제집행이 가능합니다.
실제로 강제 철거되는 경우는 매우 드물긴 합니다. 재산상의 문제가 복잡하게 얽혀있기 때문인데요, 최근에는 파주시가 시행한 파주읍 연풍리 용주골에 70년 이상 존재하던 불법건축물 대거 철거해 큰 이슈가 되기도 했었습니다.
시정명령 외에도 영업허가 취소 또는 금지처분이 될 수 있으며, 위반건축물로 표시된 건축물의 경우 대출이 불가능할 수도 있으니, 주의가 필요합니다.
이행강제금
허가권자의 시정명령을 받은 후에도 주어진 기간 내에 위반건축물을 원상복구하거나, 적법하게 시공하지 않으면, 시정명령을 이행하지 않은 것으로 판단하여 강제 철거 집행이나 이행강제금이 부과되게 됩니다.
대부분의 이행강제금은 건축물의 가치를 객관적으로 표현한 시가표준액(개별공시가)과 위반 면적을 기반으로 정해집니다.
건축물의 허가권자가 이행강제금을 건축조례로 낮출 수 있기도 합니다만, 최소 60%~ 최대 100%의 범위에서 정해야 합니다.
하지만, 주거 약자가 주로 소형 주택인, 세대 면적 또는 연면적이 60㎡ 이하인 주거용 건축물의 경우에 한해서 적용된 이행강제금을 절반으로 할인해 주는 제도가 있으니 이 사례가 적용될 수 있는지 꼭 확인이 필요합니다.
축사나 농업용·어업용 시설로 수도권 내에서 500㎡, 수도권 외에서 1000㎡ 이하의 경우는 이행강제금을 20% 정도 감경해 주기도 합니다.
괘씸죄 또한 존재하여 돈을 더 벌기 위한 목적으로 무허가 신축이나 증축을 한 경우에 위반 면적이 50㎡를 초과하거나, 동일인이 최근 3년 동안 2회 이상 건축법의 명령이나 처분을 위반한 경우에는 이행강제금이 범위 내에서 최대로 적용되어 부과되기도 합니다.
구분 | 이행강제금 |
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허가를 받지 않고 건축한 경우 | 해당 건축물의 1㎡의 시가표준액의 100% * 위반 면적 |
용적률을 초과하여 건축한 경우 | 해당 건축물의 1㎡의 시가표준액의 90% * 위반 면적 |
건폐율을 초과하여 건축한 경우 | 해당 건축물의 1㎡의 시가표준액의 80% * 위반 면적 |
신고를 하지 않고 건축한 경우 | 해당 건축물의 1㎡의 시가표준액의 70% * 위반 면적 |
기타의 경우 | 해당 건축물의 1㎡의 시가표준액의 50%~60% * 위반 면적 |
이행강제금은 시정명령이 나온 날을 기준으로 1년에 2회 이내에서 지방자치단체의 조례에 따라 부과·징수 될 수 있습니다.
이행강제금은 시정명령에 따른 위반 사항의 시정이 완료될 때까지 매해 부과됩니다.
위반행위 후 소유권이 변경되거나, 임차인이 거주하고 있어 철거가 어려운 경우, 위반 면적인 30㎡ 이하인 특정 건축물의 경우 등에도 이행강제금에 50% 감경 비율을 적용해 주기도 합니다.
이행강제금 : 1제곱미터당 시가표준액 x 위반면적 x 부과율 x 가중률 x 감경률 등
부동산의 공시지가는 정부 사이트인 부동산공시가격 알리미에서 확인 할 수 있습니다.
FAQ
Q. 베란다를 증축했어요. 이행강제금은 얼마나 나올까요?
A. 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반 면적을 ㎡ 단위로 곱한 금액이 최대로 나올 수 있는 금액입니다. 하지만 지역이나 거주하고 있는 주택의 면적에 따라 감경률이 적용될 수 있으니 관련 부서를 찾아가서 확인하는 것이 가장 확실합니다.
정확한 내용은 정부 사이트인 생활법령정보에서 확인할 수 있습니다.
맺음말
정부에서 일정 기간이 지나면 특정 기준을 충족하는 위반건축물을 일반건축물로 양성화 시켜주던 경우도 있었습니다. 하지만, 위반건축물의 양성화를 실행하면 불법건축물이 과도하게 늘어나는 경우가 반복되자, 오히려 위반건축물에 대한 처분을 강화해야 한다는 소리까지 나오고 있습니다.
일조사선이나 도로사선으로 건물이 이상한 모양으로 깎여있으면 보기도 싫고, 불법으로 확장하고 싶은 마음이 생기는 것도 이해합니다. 일조사선과 도로사선이 적용되어 잘려나간 공간은 아이러니하게도 효율적으로 불법 확장을 할 수 있는 공간이기도 하죠.
빠르고 편한 방법인 불법 확장보다는, 느리더라도 건축법의 오류를 지적하고자 의견을 내는 것이 더 바람직한 방법이겠죠.
읽어주셔서 감사합니다.