생활형 숙박시설이란?
2013년에 생활숙박시설이 숙박시설로 편입되는 건축법의 변경이 있었습니다. 그로 인해 2014년 2,335건에 불과하던 생활형 숙박시설의 사용승인은 2021년 18,799건의 사용승인이 날 정도로 급증했었습니다.
생활형 숙박시설은 영업시설이기에 종합부동산세를 과세할 때 포함되지 않으며, 다주택자의 경우에도 거래 시 중과된 양도세로 과세되지도 않습니다. 당연히 전매제한에도 포함될 수 없으며, 상가의 개념이기에 분양받을 때도 청약통장조차 필요 없는 부동산입니다.
건축 효율 또한 아파트나 오피스텔보다 매우 좋아서 주차장은 줄이고, 좁은 복도로 편하게 지을 수 있는 건물입니다. 이에 따른 분양 수익률이 매우 좋았기에 시행사와 구매자 모두 좋아하는 건축 형태였던 것이죠.
하지만, 정부의 생활숙박시설 도입 취지는 외국인 관광객이나 장기체류 숙박 수요에 대응하고자 주방에서 요리가 가능한 숙박시설 카테고리로 신설한 것이기에, 수많은 사람들이 생활형 숙박시설에 전입신고를 하고 주거의 용도로 사용하기 시작하자 제동을 걸게 된 것입니다.
국토교통부는 2024년 말까지 생활형 숙박시설에 전입 신고를 하고 주거하고 있는 사람들에게 숙박업 신고를 하도록 계도하고 있으며, 계도기간이 끝나면 이행강제금을 부과할 예정이라고 발표했습니다.
생활형 숙박시설 이행강제금
이행강제금이란 건축물을 용도에 맞게 사용하지 않거나, 허가나 신고 없이 건물의 면적을 넓히거나, 내부를 개조하는 등의 행위에 대한 시정명령을 듣지 않으면 부과되는 벌금입니다.
이행강제금은 면적에 비례하여 금액이 정해지고, 건축물을 용도에 맞게 사용하게 될 때까지 매해 부과되는 것이기에 경제적으로 매우 큰 부담이 될 수 있습니다.
워낙 많은 사람이 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용하고 있기에, 지자체의 조례에서 생활형 숙박시설의 이행강제금에 대한 감경률이 정해질 것 같지만, 선거 기간과 겹치지 않는다면 이 또한 지지부진할 가능성이 매우 높습니다.
일부 불법 확장을 한 건축물의 경우 확장의 면적이 크지 않기에 부과되는 이행강제금을 납부하면서 임대료를 받아서 이득을 취하는 구조를 만들 수 있으나, 생활형 숙박시설의 경우 전체 면적에 비례하여 이행강제금이 부과될 확률이 매우 높기 때문에 주거용으로 사용하면서 버티는 것은 추천해 드리지 않습니다.
오피스텔로의 전환이 불가능 하다면 사업자 등록을 하시고 본연의 용도대로 숙박업을 운영하시거나 매도하시는 것을 추천합니다.

생활형 숙박시설 오피스텔 전환
2021년 정부에서 생활형 숙박시설을 주거 용도로 사용하지 못하도록 발표하면서 주거에 적합하게 지어진 생활숙박시설을 오피스텔로 용도를 변경 할 수 있도록 건축기준 특례를 2년에 걸쳐 한시 적용 해줬었습니다.
2024년 말까지 계도기간은 연장되었지만, 건축기준 특례는 2023년 10월을 기준으로 종료되어 버렸습니다.
건축기준 | 내용 |
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발코니 | 설치 제한 → 제한 없음(단, 발코니의 확장은 불가) |
바닥난방 | 실별 전용면적 120㎡ 이하만 바닥난방 가능→ 제한 없음 |
전용 출입구 | 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우 전용 출입구 별도 설치 필요 → 제한 없음 |
전용면적 산정 방식 | 안목치수로 산정 → 중심선 치수로 산정 |
만약 지금이라도 생활형 숙박시설을 오피스텔로 전환해야 한다면 다음의 건축 조건을 만족시켜야 합니다.
- 발코니가 없어야 합니다. 오피스텔에서는 노대(발코니)의 설치가 불가능 합니다.
- 용도에 맞는 전용 출입구가 형식적이더라도 존재해야 합니다.
- 안목치수로 측정된 전용면적이 120㎡ 초과하는 경우 바닥난방을 철거해야 합니다.
- 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 16층 이상인 경우 거실의 각 부분으로부터 피난층이나 직통계단으로의 거리가 40미터 이하여야 합니다.
- 경계벽은 내화구조여야 하고 45dB 이상의 차음성능이 확보되어야 합니다.
- 보일러가 설치되어 있으면, 건축물의 설비 기준 등에 관한 규칙에 적합하여야 합니다.
- 소방법에 적합하여야 합니다.
건축 조건도 중요하지만, 물리적으로 공간이 없으면 불가능한 것이 주차장 조례입니다. 오피스텔의 경우 각 세대당 최소 1대의 주차 공간이 필요합니다. 생활형 숙박시설의 경우 시설의 면적 200㎡당 주차 공간 1대가 필요하기에 주차장 조례에서 못 맞출 확률이 매우 높습니다. 주차장 조례는 지자체마다 다르므로 자신의 거주 지역의 주차장 조례를 찾아보셔야 확실합니다.
무엇보다 주차 공간계산을 먼저 해보시고 오피스텔로의 전환을 시도하시는 것이 좋습니다.
글을 통해 개념을 잡으시고, 실제 전환을 준비는 가까운 건축사사무소를 방문해서 상담을 받은 후 진행하셔야 합니다. 일반적으로 건축사사무소는 상담 시에 요금을 부과하지 않으니 일단 상담을 받아보시길 추천합니다.
맺음말
분양회사의 달콤한 말에 속아서 생활형 숙박시설로 내 집 마련 하신 분들이 많으실 것으로 예상됩니다. 시행사야 팔고 빠지면 책임이 없는 것이니 온갖 미사여구로 사람들을 현혹했었죠. 일반 사람들에게 건축법에 따른 용도를 이해하고 구매해야 했다고 귀책사유를 만드는 것은 굉장히 과한 처사로 보여집니다.
뜻이 있는 곳에 길이 있다고, 사람이 죽으라는 법은 없습니다. 국토교통부에서 이행강제금의 연장을 해준 것을 봐도 그렇습니다. 아마 이행강제금이 시행되면 지자체에서 인구 유지를 위해 나름의 협상 방안을 제시할 것입니다.
너무 상심하지 마시고, 같은 처지에 있는 사람들과 커뮤니티를 구성하셔서 정부의 정책에 꾸준한 관심과 의견 제출을 하시는 것이 좋을 듯합니다.
그럼, 행운을 빌겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.