집 지을 때 모르면 낭패보는 개발부담금 : 한시적 완화?

개발부담금, 단어만 읽어서는 전혀 감을 잡을 수 없는 용어죠. 상식적으로 지역을 개발하는 것은 환경 측면으로는 마이너스이지만, 경제적으로는 모두에게 이익일 텐데, 왜 부담금이라는 단어가 같이 붙어 있는 것인가 하고 의문을 가지게 됩니다.

부동산 시장의 흐름이 좋을 때와 아닐 때 적용이 달라지기도 하고 있었다가, 없어지기도 하고 들쭉날쭉해서 2018년도에 다시 적용되기 시작하면서 주택 시장에 많은 혼란을 야기했었던 개발이익 환수금입니다.

토지의 개발을 전문으로 하는 사업자뿐 아니라 개인이라도 개발행위허가를 진행하게 되면 모두 납부 대상이 되는 개발부담금, 어떤 이유로 납부해야 하고 언제 완화가 적용되는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

개발부담금이란?

도시의 개발이 활성화되어 개발 사업자들의 영업이익이 극으로 치닫던 1995년경, 법인세로만 부족했던 정부는 개발이익 환수에 관한 법율에 의거하여 토지의 공개념을 바탕으로 개발 사업자에게 제2의 세금인 개발부담금을 부과하기 시작했습니다.

공식적으로는 개발로 인한 지가의 상승으로 발생한 이득이 사업자에게 사유화되어 개발 투기가 유행되는 것을 막기 위해 개발로 발생한 이익을 환수하는 제도라고 명명하고 있습니다….

세금이라는 명목을 사용하면 이중과세로 헌법에 위배가 되기에 개발이익 환수금이라는 이상한 단어를 만들어 낸 것으로 보입니다.

한때 이 제도의 정당성을 확보하기 위해 학생들의 교과서에 개발은 환경을 파괴하는 나쁜 행위라는 개념을 강조해서 개발 업자는 모두 나쁜 사람이라는 이미지가 아직도 사람들의 무의식 속에 남아있기도 합니다.

개발부담금 부과 대상

개발부담금은 사업의 종류와 면적을 근거로 부과됩니다. 민간사업자의 지역 발전을 유도하기 위해, 지자체별로 적용되는 사업의 종류와 면적이 다르므로 지역 관청을 통해 확인하는 것이 가장 확실합니다.

공공의 목적으로 지방자치단체가 시행하는 사업에 대해서는 개발부담금의 부과가 면제됩니다.

개발부담금 계산

개발부담금 = (부과종료시점 토지의 가격 - 부과개시시점 토지의 가격 - 정상지가상승분 - 개발비용) X 부과율 

부과 종료 시점의 토지의 가격을 산정할 때는 주변에 비슷한 토지의 공시지가를 반영하여 적용합니다. 부과 개시 지점의 토지의 가격은 사업을 허가받는 해의 토지의 개별공시지가를 기준으로 하며, 정상지가상승분이란 사업 기간동안 발생한 지가의 상승분을 뜻합니다. 투입된 개발비용은 해당하는 부지의 공사를 하기 위해 사용한 토목공사비용과 기타 경비를 의미합니다.

개발부담금의 부과율 기준은 일반적인 개별입지 사업인 경우 25%, 산업단지와 같은 계획입지 사업인 경우 20%입니다.

1995년에 제정된 개발이익 환수에 관한 법률과 시행령은 경기 침체의 시기에는 개발부담금을 임시 특례로 감면하거나 면제시켜서 지역의 개발을 유도하는 방법으로 사용되기도 했습니다.

국토교통부는 개발이익 환수에 관한 법률 시행령 개정안을 통해 2023년 9월 1일부터 2024년 12월 31일까지 수도권이 아닌 광역시·특별자치시의 도시지역은 1천 제곱미터 이상의 토지에만 개발부담금을 부과하는 특별법을 시행하였습니다.

광역시와 세종시를 제외한 비수도권 도시지역의 부과 대상 면적은 기존의 990㎡에서 1,500㎡로, 도시지역 외이 지역의 대상 면적은 1,650㎡에서 2,500㎡로 상향되었습니다.

자세한 사항은 국가법령정보센터의 개발이익 환수에 관한 법률 시행령을 통해 확인 할 수 있습니다.