‘지구는 둥그니까 자꾸 걸어 나가면 온 세상 어린이들 다 만나고 오겠네!’라는 동요가 있습니다. 지구가 액체처럼 말랑말랑하다고 이야기하는 과학자들도 있죠.
네, 우리는 지구에 살고 있습니다. 여러분이 소유하고 있는 땅, 즉 대지 지분은 모두 지구의 일부분이기도 합니다. 땅을 가지고 있다는 것은 지구라는 행성의 일부를 실제로 소유하고 계시는 것이죠.
지구는 구체입니다. 원의 면적을 구하는 공식을 기억하시나요? 원의 반지름을 r이라고 했을 때 πr2입니다. 파이라고 읽는 ‘π‘는 3.14159265358979…. 정확한 끝이 없는 무리수이죠. 아, 아직 구체의 면적을 구하는 공식은 시작도 안 했습니다.
이러한 타원체의 표면에 위치한 토지의 정확한 경계는 계산하거나 기록하기가 매우 까다롭습니다.
줄자로 기준점에서부터의 각도와 거리를 재는 100년 전 측량 방식을 사용하고 있는 우리나라에서는 말이죠.
국토의 지적을 관리하는 한국국토정보공사에서는 오래된 100년 전 측량 방식을 버리고 첨단 기술로 대체하겠다고 합니다. 하지만 예전 방식으로 계측된 토지의 경계와 최신 기술로 계측된 토지의 경계가 달라서 생기는 문제에 대한 해답은 시원하게 내놓지 못하고 있습니다.
앞으로는 경계 측량 방식이 어떻게 바뀌는 것인지, 토지 경계가 바뀌면 어떻게 대처해야 하는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
변하는 토지 경계
우리가 지도에서 확인 할 수 있는 토지의 지적 경계선은 한국국토정보공사에서 제공하는 지적도를 기반으로 정해집니다. 지금 사용되는 지적도는 아주 오래된 삼각측량으로 만들어진 부분과 GPS 측량으로 계측된 부분이 혼용되어 사용되고 있습니다. 비행기나 드론의 항공사진을 이용하여 오차를 줄이는 방법으로 경계 복원 측량이 진행되어 왔던 것이죠.
하지만, 지구는 근본적으로 살아 움직이고 있는 행성입니다. 2억 전에는 5대양 6대륙이 아닌 한 개의 대륙으로 이루어진 지구도 존재했다는 연구도 있습니다.
측량은 결국 사람이 하는 일이죠. 사람이 하는 일은 언제나 휴먼 에러가 있을 수 밖에 없습니다. 1990년대에만 하더라도 실제로 종이에 측량 결과를 기록했습니다.
컴퓨터 프로그램을 사용하는 지금은 지적도의 선의 두께가 ‘0’에 수렴하지만 실제로 종이에 선을 그으면 선의 두께에 따른 오차가 생길 수 밖에 없었죠.
광학식, GPS 식 측량 방식이 혼재하는 요즘에도 측량 기기별로 오차율이 다르기도 합니다.
그래서 건축법에도 상황에 따른 허용오차를 인정 해주는 가이드라인이 정해져 있는 것이죠.
지적도를 유심히 살펴보면 어떤 주소는 산1004 처럼 산으로 시작하고 어떤 주소는 임1005 처럼 임으로 시작하는 것을 볼 수 있습니다. 산1004로 표시되는 주소는 예전 측량 방법으로 토지의 경계가 정해진 곳으로 지적이 지적도가 아닌 임야도에 기록되어 있습니다. 개발 사업을 진행하기 위해서는 경계복원 측량 과정을 통해 등록 전환을 해야 하죠.
임야의 경우에는 특히 변화가 많습니다. 산의 굴곡을 항공 사진에 담기가 어려울 뿐 아니라, 사람이 접근조차 할 수 없는 곳이 많아 예전의 삼각측량 방법으로 정확히 계측하기가 곳이 많았기 때문이죠.
요즘에도 수풀이 무성한 한 여름에 산지의 경계측량을 신청하면 지적공사에서 측량을 해주지 않는 경우가 많습니다. 나무나 수풀로 인해 GPS의 신호를 받기도 어렵고, 사람의 접근도 힘들기 때문에 말이죠.
새로운 측량방식
시대는 변했고, 기술은 좋아졌습니다. 이제는 소형 드론에 GPS 시스템을 연계해 항공 사진과 GPS 측량이 연계되어 시스템에 기록되고 있으며 A.I가 이를 보완하고 수정하는 시스템이 도입될 지경입니다.
그리고 어려운 지적도 프로그램이 아닌 가상의 현실인 메타버스에 실제로 국토를 구현하여 지적 측량 시 참관이 어려운 고객을 위한 서비스도 제공하고, 실무에서도 편하게 사용할 수 있도록 개선됩니다.
이런 첨단기술은 GNSS(Global Navigation Satellite System : 위성항법시스템)를 기반으로 작동되며, 우리나라 소유의 위성과 그 정보를 처리하는 시스템을 국산화하면서 가능해졌습니다.
지적경계를 신청하거나 새로운 측량방식에 대한 자세한 내용의 확인은 한국국토정보공사 홈페이지에서 가능합니다.
경계 측량 분쟁
경계를 측량하는 방법이 더 정확해졌습니다. 그렇다면 오차를 수정하는 과정이 따라오겠죠. 지적도상의 오차는 간단히 수정할 수 있지만, 그 지적도를 기반으로 건축된 건축물이나 설치물을 이동하는 것은 불가능하겠죠.
그렇다면 이제부터 건축허가를 해주는 건축물이 올라서는 토지에만 새롭게 정확해진 측량 방법을 사용하여 경계선을 정해준다면 문제가 해결될까요? 아쉽지만 그렇지 않습니다.
대지의 경계선은 독립적으로 존재할 수 없고, 인접하는 토지와의 협의로 인해 정해집니다. 옆집의 건물은 삼각측량을 통한 지적도를 기반으로 건물의 위치가 정해졌고, 지금 지으려고 하는 우리 집은 첨단 측량 방식을 통해 새롭게 정해진 지적도를 기반으로 건물을 위치시킨다면 당연히 일치하지 않는 경계선이 생길 수밖에 없습니다.
그래서 토지 측량 분쟁이 발생하게 됩니다.
경계측량을 신청하면 지적공사에서는 측량시 토지 주인에게 꼭 참관하라고 권고합니다. 위와 같은 이유로 분쟁의 소지가 아주 다분하기 때문이죠. 측량을 실시하는 지적공사 공무원이 경계선을 알려주며 양쪽의 타협을 유도하기도 합니다. 하지만 인접하는 모든 토지주가 다른 사람의 땅의 측량을 위해 시간을 비우고 참관하는 것은 무리가 있기도 하죠. 그리고 현장에서 타협하기 힘든 오차도 많습니다.
그래서 경계선의 결정이 분쟁이 되고 법원까지 가는 경우가 허다하죠.
토지 경계 분쟁에 대한 법원의 판결은 이렇습니다.
대법원 2003.10.10 선고 2002다 17791, 17807 판결 경계침범 여부가 문제로 되어 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는 경계복원측량은 등록할 당시에 측량 방법과 동일한 방법으로 하여야 하므로, 첫째 등록 당시의 측량 방법에 따르고, 둘째 측량 당시의 기준점을 기준으로 하여야 하며, 비록 등록 당시의 측량 방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록 당시의 방법에 의하여야 하는 것이지 보다 정밀한 측량 방법이 있다 하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없다. 토지의 등록 당시 기지점을 기준으로 한 측판측량 방법에 의하여 분할 측량이 이루어진 경우 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하여야 함이 원칙이나, 현재에 이르러 등록 당시의 기지점을 찾을 수 없어 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하는 것이 불가능하게 되었다면 분할측량원도를 토대로 등록 당시와 비슷한 조건의 주위 기지점에 의거하여 경계복원측량을 할 수 있는바, 대상 토지의 사정변경으로 위 방법에 의하여 경계복원측량을 하는 것마저 불가능하게 되었다면 기초 측량에 의하여 해당 토지 인근의 도근점을 찾아내어 이를 기준으로 하여 경계복원측량을 할 수밖에 없다.
맺음말
경계측량 방식의 발전으로 발생하는 토지 경계 분쟁의 해결 방법에 대해서는 국토교통부나 한국국토정보공사에도 이렇다 할 답변을 주지 않고 있습니다.
이런 문제에 관해서는 명쾌하고 모두가 만족할 만한 답을 찾기는 매우 어려워 보입니다.
자연은 흙에서 나와서 흙으로 돌아갑니다. 인간도 마찬가지죠.
어쩌면 그래서 토지를 소유하고 싶어 하는지도 모르겠습니다.
얼마 전에는 달과 화성의 토지를 거래하는 사이트가 화제가 되기도 했습니다.
물론 법적 근거는 없이 재미로만 구매할 수 있는 곳이긴 합니다.
토지에 대한 소유권을 가지고 있다고 해서 그 땅이 온전히 내 것일지 한번 생각해 보면 어떨까요?
잘 빌려 쓰고 곱게 돌려주고 가야겠다고 여유 있는 마음으로 토지 문제를 대하시면,
맨발로 봄날의 대지를 밟듯 마음이 따듯해지지 않을까요?
읽어주셔서 감사합니다.
