요즘 미국과 유럽에서 커다란 사회문제로 떠오르고 있는 스쿼팅이 화제입니다.
스쿼팅이란 장기간 비어 있는 집에 머무르게 되면 무단으로 머무른 사람에게 세입자로서의 권리가 생기는 편법을 사용하여 점유하는 것을 뜻합니다.
주로 약자에게 관대한 부동산 법을 가지고 있는 유럽과 미국에서 발생하고 있는 현상으로
무단 점유자를 퇴거시키기 위해서는 법원의 판결문이 필요하며 이마저도 점유 컨디션이 바뀌면
새로운 판결문을 받아야 하는 점을 악용하며 발생합니다.
전문적으로 스쿼터를 추방 해주는 업체까지 활성화되고 있다고 하니 그 문제가 얼마나 심각한지 예상해 볼 수 있습니다.
이 스쿼팅 현상이 우리나라에는 없을 것으로 생각하는 분들이 많습니다만, 우리나라에도 비슷한 법이 있기에 이번 기회를 빌려 소개해보려 합니다.
바로 무단점유 취득시효에 관한 이야기입니다.
일정 기간 무단으로 점유하면 소유권을 획득할 수 있는 스쿼팅과 동일한 본질을 가지고 있는 국내의 부동산 관련 법입니다.
무단점유란?
소유권이 타인에게 있는 물건을 사실상 소유하고 있는 상태를 말합니다.
점유권이란 민법에서 보장하고 있는 사항으로 물건을 사실상 지배하고 있을 때 발생하는 권리를 뜻합니다.
지금 일본이 우리나라가 독도를 무단으로 점유하고 있다고 억지 주장을 부릴 때 사용하는 점유와 같은 뜻이죠.
이는 아주 오래전인 로마 시대로부터 발생한 개념으로 근본적으로 개인의 소유권을 보호하기 위해 생겨난 법입니다.
누군가 잃어버린 물건을 아주 오래도록 사용하고 있었는데 주인이라 주장하며 증명하지 못하는 사람이 나타나면 그대로 돌려줘야 하는 것인가에 대한 문제를 생각하면 쉽게 그 근본을 이해할 수 있습니다.
무단점유 취득시효
대한민국 민법 245조 1항
20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
타인의 부동산이라도 20년간 평화롭게 점유한다면 그 소유권이 점유자에게 넘어오게 됩니다.
만약 내 땅이라도 20년 동안 누군가 사용하고 있는지 모르고 있었다면 그 소유권을 빼앗기게 되는 것인가? 라고 생각할 수 있겠죠.
물론 그렇게 쉽게 소유권을 빼앗기거나 하지는 않으니 진지하게 걱정할 필요는 없습니다.
하지만 법이기에 여러 가지 경우에서 응용이 가능하겠죠.
무허가 건물의 무단 토지 점유
만약 내 땅에 모르는 사람의 건물이 있다면 내 땅이니 내 맘대로 건축물을 철거할 수 있을까요?
실상은 불가능합니다.
건축물을 짓는데 들어간 비용은 무단 점유자의 것이기 때문이죠.
이런 경우에는 건물 철거 소송을 통해 철거권을 획득해야 합니다.
만약 내 땅에 불법으로 건축된 건축물에 임대인이 존재한다면 문제는 더욱 복잡해 집니다.
소송에 소송이 꼬리를 잇게 되죠.
임대인의 권리와 불법 건축을 건축한 건축주의 비용에 대한 권리와 토지의 권리가 얽히고설켜
아주 재미있는 상황이 연출됩니다.
물론 점유이전금지 가처분신청을 통해 예방이 가능하지만, 이런 것을 알고 있는 사람이 얼마나 될까요?
특히 종교와 관련된 건물에서 이런 상황이 자주 발생하며
대부분 일방적인 토지주의 승리가 아닌 여러 상황에서의 서로 간의 양보로 합의가 되고는 합니다.
이를 악용하는 경우는 없어야겠죠.
토지 경계의 침범
아주 오래전 측량법과 현대의 GPS 측량법은 그 정확도가 다르기 때문에 오래전 토지의 경계로 정해져 있는 곳이
현대적인 장비로 재측량을 했을 경우 그 경계가 달라지는 경우가 있습니다.
측량한 지 오래된 넓은 땅에서는 100% 발생하는 문제라고 보시면 됩니다. 꽤 우리의 삶과 깊은 연관이 있는 경우이죠.
우리 조부모님 때부터 거주하고 있던 집인데 측량의 오차로 인해 단번에 남의 땅에 지어진 위반 건축물이 되는 경우도 발생하죠.
이런 경우에는 방어적으로 무단점유 취득시효를 주장하게 됩니다.
모두가 그대로 살고 있었지만, 측량법의 발전으로 모두가 피해자가 되는 상황이죠.
대부분의 경우 서로 간의 원만한 합의로 결론이 나게 되지만, 가끔 고집이 센 사람이 법을 들먹이며 문제가 커지는 경우가 있습니다.
하지만 재판에 가더라도 일방적인 승리는 나오기 힘드니 걱정하지 마세요
맺음말
누군가의 소유물을 20년간 무단으로 점유하면 내 것이 될 수도 있다는 말이 달콤하게 들릴 수도 있으나, 현실은 그렇지 않습니다.
대부분의 경우 소유자의 권리를 지켜주기 위해 시스템이 가동되며, 그 소유권을 증명하는 것은 아주 오래전부터 문서화 되어 국가에 기록으로 보유되기에 매우 쉽기 때문이죠.
국가 소유의 땅은 개인 소유의 땅처럼 자주 관리를 나오지 않는 사실을 알고 20년간 장기 계획을 세워 도전해 보는 사자의 심장을 가진 분을 만나보기도 했으니 전혀 없는 일만은 아닐 것입니다.
근본적으로 자신의 재산은 스스로 지켜야 함을 잊지 마시기 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
