작년까지만 해도 재건축을 진행하기 위해 준비하던 아파트 단지에서는 사람들이 거주하고 있는 상황임에도 건축물의 안전성이 떨어진다는 평가를 받으면 서로 축하는 하는 아이러니한 상황이 연출되고는 했습니다.
이는 아파트 재건축을 진행하기 위해 꼭 통과해야 하는 첫 단추인 안전진단 불합격이 필요했었기 때문이죠. 잘 지어진 콘크리트 건물의 경우 수명이 100년이 넘기 때문에 안전진단이라는 것은 존재 자체가 에러였습니다.
안전진단에 불합격한다는 것은 애초에 건설사의 공사에 문제가 있었다는 것이고, 문제없이 튼실한 공사를 한 건축물은 100년이 지나도 안전진단에 불합격할 확률이 제로이기 때문이죠.
물론 수도나 배수를 위한 설비시설의 사용기한은 철근콘크리트 구조물보다 한참 짧기는 하지만, 애초에 전면 보수나 교체가 가능하도록 설계되었기 때문에 재건축의 직접적인 이유는 될 수가 없죠.
1기 신도시 재개발에 탄력을 더하기 위해 이러한 모순덩어리였던 재건축 시스템에 안전진단 과정 자체가 사라지게 됩니다. 새롭게 발표된 국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1기 신도시 재개발
오래되었지만 아직도 신도시라고 불리는 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본의 재개발에 대한 이야기가 연일 화제가 되고 있습니다.
아무것도 없던 빈 땅에 새로운 건축물을 지어서 주택을 공급하는 것은 자본만 준비되어 있다면 쉬운 이야기이지만, 이미 많은 사람들의 삶의 터전인 곳을 허물고 다시 새로운 건축을 한다는 것은 매우 복잡한 이야기이기 때문이죠.
실제로 지어진 지 30년이 다 되어 가는 1기 신도시의 아파트 단지의 재건축을 진행하려면 거주민들의 의견이 가장 중요하겠죠.
그리고 또 중요한 것은 지금 거주하고 있는 사람들이 삶을 이어가는 데 무리가 없는 대체 거주지입니다.
물론 사업성이 나와야 재건축을 시행하는데 탄력을 받을 수 있겠죠. 사업성이 나오지 않는 상태에서 조합원들이 스스로 건축비를 분담하여 재건축을 진행하는 것은 각자의 경제 사정이 모두 다르게 때문에 불가능한 이야기입니다.
대충 아웃라인만 살펴봐도 이렇게 어려운 조건들을 통과해서 진행해야 하는 1기 신도시 재개발은 과연 가능할까요?
애초에 높은 난이도이기 때문에 정부에서 이것을 가능하게 하기 위해 정말 많은 노력을 하고 있습니다.
1기 신도시의 재개발을 통해, 또 오래된 도시의 재개발 과정에서 내수의 활성화도 기대하며 경제의 활력을 발생시킬 수 있기 때문이죠.
재건축 규제 개선
이러한 재건축, 재개발 과정에 명목만 존재하고 역할을 하지 못하고 있던 안전진단이 사라집니다.
재건축의 경우 안전진단 없이 주민의 동의만 이루어진다면 바로 재건축을 착수할 수 있도록 바뀝니다.
재개발의 경우에도 노후도 요건이 완화되어 신축 빌라가 지역에 존재하더라도 다른 건축물들의 노후도가 높다면 착수할 수 있도록 사업착수 요건이 대폭 완화됩니다.
다양한 주택 공급 확대
4인 가구가 표준이었던 시절의 잔재가 아직도 여러 건축물의 형태에 남아있습니다.
지금은 1인 가구가 가장 많은 시대인데도 말이죠. 이러한 주거수요의 변화에 맞추어 적절한 공급이 이루어질 수 있도록 도시형생활주택, 오피스텔 등에 적용되는 건축규제가 완화됩니다.
또한 건설 자금 지원과 공급 시 세금부담을 완화하여 공급사업자의 부담을 줄여줍니다.
소형 주택 수요자의 부담을 줄이기 위해 종부세와 양도세, 취득세에서 소형 신축 주택의 주택 수에서 제외하도록 바뀝니다.
대규모 전세 사기의 연이은 발생으로 신뢰가 떨어진 주택 임대 시장에 단기 등록임대와 기업형 임대를 활성화해서 임차인의 보호가 강화된 등록임대주택을 활용하려는 정부의 계획의 일환입니다.
전세를 기피하는 현상이 생기고 있고 이는 부동산 자본의 유동성에 굉장한 악재가 될 수 있기에 이를 보완하기 위한 움직임을 시도하는 듯합니다.
건설산업 활성화
건설사가 무너지고 건설업이 경직되게 되면 우리나라 경제에 굉장히 악영향을 끼칩니다.
수출이 증가할 것으로 예상되는 2024년이지만 건설 경기와 내수 부진으로 경제성장률을 하향 예상하고 있는 것만 봐도 알 수 있죠.
이렇게 위축된 건설경기를 살리기 위하여 정부에서는 공적인 자금으로 민간 건설사의 자금 애로를 해소하기 위해 보증을 해주고, 과도한 수수료를 요구할 수 없도록 하는 등 제도를 만들 예정입니다.
LH가 민간 건설사의 프로젝트에 컨설팅을 제공하여 사업을 정상화할 수 있도록 지원할 예정이며, 역량이 부족한 시공사의 건설 현장은 빠르게 새로운 시공사를 확보해서 신속한 공사 재개를 할 수 있는 시스템 또한 갖출 예정이라고 합니다.
맺음말
사람의 살아가는 데 가장 중요한 세 가지인 의, 식, 주중에 주는 주거를 말하며 주택을 의미하죠.
국가의 경제적 능력이 올라와서 옷과 음식은 풍족하기에 재산이 많은 사람이든, 가난한 사람이든 커다란 걱정을 하지 않아도 되는 수준이 되었습니다.
하지만 주택은 아직도 부족하죠. 살기 좋은 곳의 주택의 가격은 매우 비싸고 순수한 근로를 통해 주택을 마련하는 것은 불가능에 가깝습니다.
건설경기가 죽고 부동산의 거품이 사라지면 가격은 정상화가 될 수도 있지만, 정부는 그렇게 놔두지 않을 것입니다.
정부의 주기는 5년으로 장기적인 부동산 정책을 펼치기에는 매우 부족한 기간이며, 5년이 지나면 정부는 국민의 평가를 받아야 하기 때문이죠.
건설경기가 죽고 내수가 부진해지면 경제는 어려워지고 정부는 좋은 평가를 받을 수가 없습니다.
2024년 1월…. 건설경기가 죽은 지금처럼 말이죠.
정부가 정책으로 건설업을 부양시키면 부동산 가격은 또 자연스럽게 올라가겠죠. 말도 안 되는 50년 대출이 잠시 나왔던 그 시기처럼 말이죠.
하지만 한계는 분명히 있을 것이고, 그 부작용은 많은 것을 무너트릴 수도 있을 것 같습니다.
그리고 작년 초에 정부토론회에서 없어질 것이라고 했던 실거주 의무가 아직도 존재하는 것처럼 정부에서 하고자 하는 일을 못 할 확률도 있습니다.
아직 완성된 법이나 제도가 아닌 정부의 정책 방향에 대한 이야기이니 말이죠.
2024 국민과 함께하는 민생토론회의 전문은 이곳(▶)에서 볼 수 있습니다.
이러나 저러나 우리나 정부나 어려운 시기인 것은 확실하네요.
읽어주셔서 감사합니다.
