빈집 증가와 주택 공급 부족 : 빈집과 미분양

가끔 뉴스에서 이해하지 못할 말을 할 때가 있습니다.

주택의 공급이 부족해서 앞으로 전세나 월세를 구하기 힘들어 질 것 이라는 뉴스 후에 바로 나오는 빈집이 늘어가고 있다는 뉴스이죠.

시청자의 입장에서 주택 공급 부족으로 집을 구하기 힘들어진다는 것으로 이해하고 있었는데 빈집이 늘어나고 있다는 말은 또 무슨 말인지 앞뒤가 맞지 않게 느껴질 수 있습니다.

오늘은 가까운 미래의 주택 공급량이 줄어들 것이라는 분석이 있는데 미분양은 왜 발생하고 빈집은 또 왜 자꾸 늘어만 가는지 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

빈집과 미분양

빈집과 미분양에는 아주 큰 차이가 있습니다.

빈집은 가치가 떨어질 대로 떨어진 낡은 집이 대부분이며, 미분양된 주택은 공급가와 기대 가격이 일치하지 않아서 발생한 딜레이와 같은 개념입니다.

지금 미분양인 주택은 곧 시중의 기대 가격으로 가격을 조정하거나 시간에 의한 기대 가격의 상승으로 인해 해소될 가능성이 매우 높습니다.

하지만 빈집은 오히려 해소하기 위한 비용이 발생하기 때문에 처리하기가 쉽지 않죠.

빈집 발생 이유

빈집은 대부분 지방에 발생합니다.

지방의 인구가 줄어들고 인프라가 약화하며 유입되는 인구가 적어서 역할을 다한 구옥이 방치되는 경우가 대부분이죠.

인구의 유입이 있는 지역이면 새로운 주거 공간을 구하는 수요가 있고, 이런 수요가 낡은 구옥을 재정비하는 동기가 됩니다.

하지만 아이가 태어나 성인이 되어 새로운 집을 구하거나, 새로운 산업의 발달로 새로운 노동 수요가 발생하지 않으면 지방의 인구 유입은 기대하기 힘듭니다.

그 빈집을 철거하고 논이나 밭으로 이용하려 해도 적지 않은 비용이 투입되어야 하기에 기존에 논이나 밭으로 이용되고 있는 땅을 구입하는 것이 더 경제적입니다.

철거나 재정비를 위해 비용이 들어가지만, 비용을 투자해도 이익이 나오지 않기에 버려지는 집이 바로 지방이나 토지의 가치가 낮은 곳에 존재하는 빈집입니다.

전국의 빈집 현황 보기 (한국부동산원)

미분양 발생 이유

도시에 존재하는 빈집인 미분양 주택은 대부분 수요와 공급의 기대 가격이 일치하지 못해 거래가 일어나지 않는 상태의 새집입니다.

불과 1~2년 전에 우크라이나 전쟁 이슈와 더불어 중국의 부동산 개발로 인해 건축 자재 가격이 천정부지로 솟은 시기가 있었습니다.

물론 중국의 부동산이 차갑게 식은 현재는 건축 자재의 가격이 많이 내려왔습니다.

하지만 자재 가격이 올랐던 상태에서도 건축을 진행해야 했던 아파트 단지들의 원가가 내려갈 수는 없죠.

물론 금리를 지불하며 버티는 것보다 저렴하게 판매하는 것이 건설사 입장에서는 더 좋은 선택일 수 있지만 신축 아파트를 할인 분양할 경우 기존 입주자들의 거센 항의가 발생할 수 있기 때문에 이조차도 쉽게 선택할 수 없습니다.

건축 자재의 가격은 코로나 팬데믹 이전과 비슷한 수준으로 하락했지만, 인건비는 그렇지 않기에 지금 짓고 있는 공동주택의 원가도 크게 내려가지 않은 상태이기 때문에 미분양 문제는 시간이 해결해 줄 가능성이 높긴 합니다.

주택 미분양 현황 바로가기(E 나라지표)

주택 공급 부족 이유

코로나 팬데믹 시기에 격리로 인해 경제적 활동의 감소를 양적완화로 해결해 보려고 했던 글로벌 기조가 근본적인 원인입니다.

양적완화란 통화량의 증가를 의미하며 곧 인플레이션을 유도할 수밖에 없는 정책이죠.

가치를 유지하려는 성질을 가지고 있는 자산 시장인 부동산 시장에 여러 신호가 중첩되어 급격한 시세의 상승이 발생했었죠.

지원금으로 인한 글로벌 소비의 증가로 물류비용도 증가하며 건축자재의 가격도 크게 올랐고 그마저도 필요한 시기에 구하는 것이 어려웠습니다.

건축 공사에서 시기의 지연은 비용의 증가로 연결됩니다.

결정적으로, 양적완화로 인해 발생한 화폐가치의 하락을 완화하기 위한 금리의 상승도 건설사에 강력한 후속타가 되어 커다란 충격을 주었습니다.

규모가 작은 개인주택 공급업체나 빌라의 공급업체들은 급격한 원자재 가격의 상승과 금리의 상승으로 인해 기존에 공급하던 양만큼의 주택을 공급할 수 없게 되었습니다.

대형 건설사도 휘청거릴 정도의 위기였으니 중소기업들이 버텨내기에는 무리가 있었던 것이죠.

이렇듯 주택의 시장성이 하락하는 가운데, 위기에 빠진 몇몇 소규모 건설사들이 마지막 선택으로 전세 사기를 선택하게 되었고 이 대규모 전세 사기 현상은 소규모 공동주택 공급의 시장성을 더 악화시키는 악순환을 발생시킨 것이죠.

읽어주셔서 감사합니다.