등기부등본 보는 법
사람이 본인 인증을 할 때는 신분증을 확인합니다. 부동산은 등기부등본을 확인하죠. 부동산 거래 시에 거래인의 신분 사항, 부동산의 등기사항만 확실하게 확인해도 사고 날 확률이 많이 줄어듭니다.
등기부등본은 공인중개사만 발급받을 수 있는 것 아니냐구요? 아닙니다. 누구든 인터넷등기소를 통해 365일 24시간 발급할 수 있습니다. 물론 프린트해서 문서로 만들려면 프린터가 있어야겠지만, 내용을 확인하려면 굳이 프린터가 없어도 가능합니다.
표제부
표제부는 가장 기본이 되는 정보를 보여주는 곳입니다. 건물의 위치를 나타내는 주소와 건물의 이름, 그리고 어떤 구조로 건축되었는지, 면적의 크기는 어떻게 되는지 적혀있습니다.
더불어 전유부분으로 표시되는 건물의 부분적인 소유권까지도 확인이 가능합니다.
부동산 거래 시 계약서에 작성하는 부동산의 내용은 반드시 표제부를 기반으로 작성되어야 합니다. 주소를 적는 곳에 적혀있는 내용이 표제부와 일치해야 임대차 보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 동이나 호수까지도 더블 체크가 필요합니다.
건물내역에 나와 있는 건축물의 용도가 주거용인지도 중요합니다. 만약 근린생활시설로 적혀있으면 주거용으로 사용할 때 대출이 나오지 않을 수도 있습니다.
표제부의 면적과 거래하고자 하는 건물의 면적이 계약서에서 동일해야 합니다.
다가구주택이나 다세대주택, 단독주택 등 집합건물이 아닌 주택의 경우에는 등기부등본을 확인하고, 토지의 등기부등본도 꼭 확인하셔야 합니다. 토지의 주인이 건물의 주인과 다를 경우 주택의 가치가 일반적인 상황보다 많이 낮아집니다.
아파트나 오피스텔은 집합건물이기에 등기부등본에서 토지와 건물을 동시에 확인 할 수 있습니다.
갑구
갑구는 소유권에 관한 이야기가 적혀 있는 곳입니다. 처음으로 땅이 공식적으로 등록된 등기 날짜와 어떠한 이유로 여러 사람을 거쳐서 현재 소유주의 자산이 되어 있는 역사가 적혀있는 부분입니다. 역사 기록과 같이 가장 하단에 현재의 집주인, 소유주가 표시됩니다.
갑구에서 가장 하단에 적힌 내용이 현재의 소유주에 대한 내용이며, 이름과 주민등록번호, 현재 거주지에 대한 내용이 계약서에 적힌 내용과 일치하는지 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.
등기 목적에 적혀 있는 내용은 등기에 변화가 생길 때마다 추가되는 내용입니다. 부동산의 정확한 과거에 대한 이야기죠.
만약, 압류나 가압류, 강제 경매 개시 설정, 신탁 등의 단어가 적혀있다면 소유권이 제한된 것이라 이해하고, 정확하게 관련 내용을 확인 할 수 없으면 절대 계약하면 안 됩니다.
특히 신탁은 계약이 무효처리 될 수도 있을 정도로 위험한 부분이니 주의해야 합니다. 만약 집주인이 돈을 마련하기 위해 대출을 받고 소유권을 신탁회사에 넘겨서 돈을 빌리는 근거를 만들었다면, 집주인에게 집을 거래하거나 임대해 줄 권한이 없을 수도 있습니다.
만약 신탁이 관련되어 있는데도 거래해야 한다면 신탁원부라는 것을 확인해서 내용을 정확하게 파악해야 합니다.
을구
갑구가 사람에 대한 이야기라면 을구는 돈에 대한 이야기입니다. 건물이나 땅에 빚이 얼마나 있는지, 은행에 돈을 빌린 채권의 내용이나, 세입자에게 돈을 빌린 전세권 등이 적혀있는 곳입니다.
전세도 본질은 사금융의 형태로, 건물을 사용하면서 사용료로 돈을 빌려주는 형식의 계약이라고 이해하시면 좋습니다.
집주인이 은행에 돈을 빌리면서, 만약 돈을 갚지 못하면 대신 제공하는 물건인 담보로 집을 제공했다면, 을구에 저당권이나 근저당권으로 기록을 남기게 됩니다.
저당권이나 근저당권이 있는 상태에서 집주인이 은행에 이자를 내지 못하거나 만기일에 빌린 돈을 갚지 못하면 집이 강제로 경매로 넘어가게 되며 경매에서 팔린 금액을 소유한 권리만큼 나눠 가지는 절차가 행해집니다.
이런 상황에서 은행의 근저당권 설정 날짜가 나의 전세나 월세 계약일 이전이라면 은행이 먼저 돈을 가져가고 나머지 돈만 받을 수 있게 되기에 매우 조심해야 합니다.
부동산 시세가 높을 때는 은행에서 빌려주는 돈도 많아지기에 그때 거액을 빌리고, 부동산의 시세가 떨어지면 경매에서 저렴하게 처리되어 남는 돈이 하나도 없을 수도 있습니다.
물론 저당권이나 근저당권이 하나도 없는 곳에 입주하는 것이 최선책이지만 그래도 입주해야 한다면, 채권의 최고 금액과 전세보증금의 합계 금액이 건물을 팔았을 때 받을 수 있는 시세의 80%이하일 때만 계약하는 것이 좋습니다.
만약 채권이 아닌 전세권이 적혀 있으면 지금 전세로 살고 있는 사람에 관한 내용일 확률이 높지만, 예전에 먼저 계약한 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못해 등기해 놓는 경우도 있으니, 확인이 필요합니다.
등기부등본 확인 타이밍
등기부등본은 변경 시에 보통 일주일 정도 시간이 걸립니다. 등기부등본의 내용이 변하는 일주일 기간에 등기부등본을 발급받게 되면 내용을 수정 중이라고 고지해 줍니다.
부동산의 거래는 보통 계약과 중도금, 잔금으로 나누어 거래하는데, 계약할 때만 등기부등본을 확인하는 것이 아니라 중도금이나 잔금을 치를 때도 무조건 등기부등본을 확인해야 합니다. 계약서를 작성했어도 모든 권리는 기존의 소유주에게 있기 때문에 등기 사항이 바뀔 수 있기 때문입니다.
잔금까지 모두 치르고 일주일 정도 후에 다시 등기부등본을 확인해서 나의 계약 내용이 잘 반영되었는지 확인하는 것도 중요합니다.
맺음말
부동산의 거래 방식이 현대 시대와 매우 동떨어져 있는 것이 사실입니다. 대량의 전세 사기나 위조 문서로 사기 거래가 가능한 것도 부동산 거래 시스템이 종이에만 의존하는 매우 구닥다리 형태이기에 그렇습니다.
은행에서 소액의 재산을 이동시킬 때도 양방향 본인인증 서비스가 사용되는데, 물리적으로 위조가 쉬운 신분증이나 인감증명과 같은 종이 문서로 수천만원에서 수억원, 수백억원의 재산을 거래한다는 것이 매우 아이러니합니다.
정부도 이런 사실을 모르고 있는 것이 아닙니다. 부동산 거래 전자계약시스템이라는 것이 매우 오래전부터 존재해 왔으며, 사용 시 많은 이득을 볼 수 있습니다.
부동산을 거래할 때는 잘 모른다고 어물쩍 넘어가는 것보다 확실하게 확인하고 넘어가는 것이 좋은 방법입니다.
분위기상 어색해질까 봐 포기하지 마시고, 스스로 확인하는 절차를 꼭 이행하시길 바랍니다.
아무도 여러분의 재산을 책임져 주지 않습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
