주거의 형태, 집의 모습은 시대의 모습을 반영합니다.
눈을 들어보면 쉽게 찾을 수 있는 거대한 아파트 숲이 우리네 성향을 보여주듯 말이죠.
우리나라에서 볼 수 있는 주거의 형태는 대표적으로 아파트, 오피스텔, 빌라, 단독주택 정도가 있습니다.
고가의 아파트와 성격이 전혀 다른 단독주택을 제외하고는 서민이 쉽게 자립적인 주거를 시작 할 수 있는 주거의 형태는
주변에 아주 흔하게 보이는 빌라와 오피스텔입니다.
오늘은 주거지역에서 가장 흔하게 볼 수 있는 주택의 형태인, 빌라의 태생부터 죽음까지 알아보도록 하겠습니다.
빌라의 탄생
외국에서는 고급 주택을 빌라라고 칭하지만, 우리나라에서는 주거를 목적으로 하는 5층 정도 되는 작은 건물을 대중적으로 빌라라고 칭합니다.
빌라는 건축허가도 쉬운 편이고, 건축 시간도 짧기 때문에 건축업자 입장에서는 짓기 쉬운 건축물에 속합니다.
관련 설계도 정형화되어 있어서 정밀 설계보다는 구청 앞 허가방의 허가 설계 도면을 가지고 진행하는 경우가 많습니다.
대표적으로 지구단위계획에서 단독주택용지로 지정된 부지에 다가구 빌라로 신축되며, 신도시나 새로 생기는 역 주변에 아파트 단지나 오피스텔이 들어오기 힘든 곳에 자리 잡게 됩니다.
때로는 오래된 단독주택을 허물고 그 자리에 빌라를 재건축하여 임대 수익모델을 만들기죠 하죠.
아파트나 오피스텔의 경우에는 선분양을 통해 이미 소유권이 나눠진 상황에서 건축을 진행하지만, 빌라는 그런 경우가 드뭅니다.
대부분 1명의 건축주로 진행되죠.
그 1명은 법인일 수도, 개인사업자일 수도 일개 개인일 수도 있습니다.
전문적으로 빌라를 지어서 분양하는 업체인 경우 규모에 따라 법인이나 개인사업자인 경우가 많으며
일회성으로 자기가 살던 오래된 주택을 재건축하는 경우에는 일반인이 건축주인 경우가 대부분입니다.
빌라의 소유권
건물의 주인이 1인인 경우는 관리의 주체가 정해져 있기에 관리도 깔끔하고, 건물의 상태가 좋은 경우가 많습니다.
하지만 분양을 해서 소유권이 나누어지면 많은 문제가 발생하기 시작하죠.
빌라는 분양하는 과정에서 분양을 담당하는 업체들의 비용이 과다하게 책정되어 큰 금액의 할인을 받아도 시세보다 비싸게 구매하는 경우가 발생합니다.
마치 중고차 시장과도 비슷한 분양 생태계를 가지고 있기 때문이죠, 만약 신축 빌라를 분양 받기를 원하신다면, 부동산 컨설턴트가 아닌
지역의 공인중개사나 건축주 직영으로 거래하는 것을 추천해 드립니다.
최초 건축주가 분양으로 여러 세대로 분양을 진행한 경우에는 각 세대별로 소유권이 나누어지기에 공용 공간에 대한 관리가 소홀해지기 십상입니다.
그뿐만 아니라 세대별로 소유권이 나눠진 상태에서 소유권자가 아닌 세입자가 거주하는 경우에는 빌려서 잠시 머물다 가는 것이기에 관리에 더욱 소홀해질 수밖에 없습니다.
오피스텔이나 아파트, 대단지 주택에서는 관리 사무실이 존재하여 관리의 주체가 되어 정리하지만, 소규모 세대가 모여 사는 빌라에서는 관리업체를 운용하기에 부담이 큽니다.
엘리베이터의 관리부터 계단의 청소 정도는 업체를 통해 진행하기도 합니다만, 이마저도 부당하게 여기는 저층 세대와의 갈등을 유발할 수도 있기 때문에 선뜻 관리의 주체로 나서는 사람을 찾아보기 힘듭니다.
주차 공간의 작은 창고나, 1층 세대의 마당 사용도 문제가 되고는 합니다.
소유권자의 소유 내용이 구체적이지 않고, 그냥 지분의 형태로 존재하기 때문에, 공용공간에 사적인 설치물이나 물건의 장기 적재 시 또 갈등의 씨앗이 되고는 합니다.
건물이 낡아서 정비가 필요한 타이밍에도 주체적으로 정비를 하기 힘들뿐더러, 하자보증보험을 사용하여 수리하는 것도 모두의 합의가 있어야 하기에 진행이 쉽지 않으며, 그마저도 주체자가 업체와 농간을 부리면 일반인이 확인하기 힘든 구조입니다.
빌라의 재건축
관리에 소홀해진 건물은 노화의 속도가 매우 빠릅니다.
대부분 마감재나 설비파트의 노후화로 건물을 잘 알고 있는 사람이라면 어렵지 않게 수선이 가능하지만, 소유권이 여러명에게 나누어진 다세대 빌라의 경우는 그 진행을 책임감 있게 진행해 줄 사람을 찾기가 하늘의 별따기입니다.
동일한 대지에 빌라를 재건축하는 것은 수익이 거의 달라지지 않기 때문에 분담금 없이는 기대도 할 수 없으며, 각 세대주를 모아 그 합의를 끌어내는 것은 매우 난도가 높습니다.
다행히 서울에서는 모아타운이라는 시스템이 도입되어 재개발 지역으로 선정되면 기대라도 해볼 수 있지만, 이 또한 지역 주민들의 동의가 필요하며 모두에게 정확하게 이윤이 분배되는 시스템이 아니기에 갈등을 피할 수 없습니다.
서울이 아니라면 재개발에 대한 기대는 일찌감치 버리고 감가상각의 개념으로 다가가는 것이 정신건강에 좋을 수 있습니다.
맺음말
타이밍만 잘 맞춘다면 빌라는 가성비가 좋은 주거 형태입니다.
하지만 빌라를 투자의 개념으로 접근하여 소유하는 것은 매우 위험한 생각입니다.
물론 오래된 주택을 재건축하여 빌라로 안정적인 임대수익 계획을 하는 것은 나쁘진 않습니다.
지금처럼 대출 이율이 높은 상황에서는 임대수익이 그다지 좋은 수익처는 아니지만
앞으로 상황이 좋아지면 은퇴 후 안정적인 수입을 얻을 수 있는 창구가 될 수도 있습니다.
근래에 들어서는 잦은 전세 사기 사건으로 인해 임대의 안정성마저 크게 떨어져 있는 상황입니다.
빌라는 소유하는 것보다는 세입자로 거주하는 것을 추천해 드리며,
전세보다는 월세로 계약하시는 것이 현명해 보입니다.
읽어주셔서 감사합니다.
