온라인 유통이 발전하면서 길거리에 있는 로드샵의 공실률이 나날이 높아지고 있습니다.
오늘 주문하면 다음 날이면 도착하는 택배의 유통구조는 기존의 상권을 모두 뒤집어엎을 정도로 강력한 변화이며 커다란 시대의 흐름이기 때문입니다.
지역발전을 위해 대규모로 건축해 놓은 지식산업센터나 상가단지들까지도 높은 공실률로 사회문제가 되어가고 있습니다.
그렇지만, 아직 소매의 카테고리에는 온라인으로 유통하기 힘든 상품들이 존재하며, 오프라인 쇼핑의 즐거움도 여전히 매력적인 가치를 지니고 있습니다.
많은 분이 직접 오프라인 상가로 새로운 꿈에 도전하고 있는 이유이기도 하죠.
오늘 준비한 내용은 오프라인 상가를 임대해서 사업을 시작하시려는 분들에게 도움이 될 수 있는 상가 임대 계약 주의 사항입니다. 실제로 계약서에 적어서 적용할 수 있는 특약 문구와 함께 알아보도록 하겠습니다.
임대 물건 하자 체크
충분히 생각하신 후에 매장 자리를 정하셨나요? 계약을 해야겠다는 마음이 생겼구요? 그렇다면 이제 하자 체크의 시간입니다. 매장을 빌려서 사용하겠다는 계약도 물건을 빌리는 계약과 동일한 개념입니다. 물건을 빌리기 전에 내가 빌릴 물건이 정확히 어떤 상태인지 확인하는 것이 매우 중요하겠죠?
먼저 물리적인 하자를 확인해야 합니다.
매장에 직접 방문해서 눈으로 확인 할 수 있거나, 사용상에 문제가 있는 것들을 말하는 것이죠. 기본적으로 전기와 수도, 가스등의 공급은 잘되는지 누수는 없는지 확인해야 합니다.
건물의 설비인 전기와 수도, 가스, 공용 냉난방기 등의 관리의 주체는 상가의 소유주입니다. 상가의 소유주는 기본적인 설비에 대하여 임차인이 사용하는 데 불편함이 없도록 관리해 줄 의무가 있습니다.
상가의 공간뿐 아니라 사용할 수 있는 인프라도 임대의 개념에 포함되는 것이니까요.
다음은 서류상의 하자를 확인해야 합니다.
등기부등본, 건축물 관리대장을 직접 발급해서 꼼꼼하게 내용을 살펴봐야 합니다. 특히 등기부등본상의 현재 소유주를 확인하는 것은 기본 중의 기본입니다. 주민등록번호 앞자리도 확인해서 계약 시 본인 확인을 할 때 신분증을 통해 소유주 본인인지 확인하는 것은 매우 매우 중요합니다.
등기부등본상에 채권최고액이 잡혀있으면, 공인중개사를 통해 실제 대출이 얼마인지 확인해야 합니다. 상가의 소유주가 대출액을 알려주는 것은 의무가 아니지만, 보통 임대인들은 친절하게 알려줍니다. 만약 알려주지 않는다면, 임차인이 직접 은행을 통해서 대출액을 정확하게 확인할 수 있는 방법은 없기에 채권 최고액으로 유추하는 것이 최선입니다.
만약 등기부등본상에 대출액이 너무 많다 싶으면 계약 후 계약서와 사업자등본을 가지고 세무서에 방문하면 확정일자를 받아서 임대 보증금의 보호가 가능합니다.
#확정일자 신청 제출 서류 신규사업자 - 사업자등록신청서 - 임대차계약서 원본 - 사업허가·등록·신고필증(필요 대상인 경우) - 사업장 도면 (건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우) - 본인 신분증(위임된 대리인 가능) 기존사업자 - 사업자등록 정정신고서(임대차계약이 변경된 경우) - 임대차계약서 원본 - 사업장 도면(주소의 일부 임차 시) - 본인 신분증 (위임된 대리인 가능)
마지막으로 영업 관리상 하자입니다.
상가를 임차해서 오픈할려고 하는 업종이 건물 내 관리규약으로 공정 업종 제한에 걸리는 경우가 있습니다. 그래서 꼭 계약하고자 하는 상가를 잘 알고 있는 공인중개사와 내가 영업할 업종에 대해 상의하는 것이 중요합니다. 또한 업종에 따라 소방법에 위반 사항은 없는지도 확인해야 합니다.
계약 과정 체크
물건의 하자도 어느 정도 체크하셨고 이제 계약할 마음이 확실해졌나요? 그렇다면 계약서를 작성해야 합니다. 보통은 이 타이밍에 공인중개사에서 어느 정도 서두르는 분위기를 만들 가능성이 매우 큽니다. 계약 전에 생각하는 시간을 너무 많이 주면 임대인이나 임차인이나 망설이다가 계약이 무산되는 경우가 많기 때문이죠.
공인중개사가 어느 정도 서두르더라도 스스로의 템포를 유지하는 것이 중요합니다.
일단 계약을 하기 전에 계약서를 먼저 작성해서 양쪽의 특약사항을 확인하는 것이 좋습니다. 계약서에 도장이나 서명을 하기 전에는 계약이 된 것이 아니므로 걱정하지 않아도 됩니다.
계약서에 서로 지켜야 할 특약사항을 조율하고 계약서의 작성이 완료되면 도장을 찍는 것이죠.
물론 계약서를 작성하고 도장을 찍기전에 가장 중요한 것은 앞에서도 강조한 소유주 본인의 확인입니다. 계약서에 작성된 소유주의 이름과 주소와 주민등록증 상의 주소, 등기부등본상의 주소가 모두 동일하고 주민등록번호 앞자리도 동일한지 꼭 확인하세요.
계약 금액과 임대 기간의 확인도 매우 중요하겠죠. 보증금과 월세의 금액 확인도 필요합니다.
계약서에는 여러 가지 특약이 들어갈 수 있지만 중요한 몇 가지만 짚고 넘어가도록 하겠습니다.
권리(시설) 양수·양도 계약서 특약 문구 계약일 현 상태에서의 계약이며 모든 집기와 비품은 양도인이 처분한다. - 임대 시 상가의 상태를 원상태라고 하며 상가의 계약기간이 종료되면 원상태로 돌려주고 나가는 것이 기본입니다. 이에 관한 특약을 합의해야하죠. 양도인은 잔금 영수와 동시에 영업권 및 영업허가증을 양도하고 본 사업자등록은 폐업한다. - 새로운 임차인이 사업자등록을 하기 위해서는 상가에 등록된 사업자가 없어야 합니다. 현 양도인의 위법 사항으로 인한 행정처분이나 건축물대장상의 위법건축물로 인해 양수인의 신규영업 허가에 지장이 없도록 하며 약속 불이행 시 본 계약은 무효로 한다. - 가끔 행정처분이나 위반건축물로 인해 신규영업 허가가 안 나올 때가 있습니다. 사전에 충분히 알아보시고, 특약에도 넣는 것이 좋습니다. 권리양도시 양수인 쌍방의 고의나 과실 없이 임대인과의 임대차계약이 체결되지 않을 시 본계약은 무효로 하며 계약금은 즉시 반환하며 위약금은 없는 것으로 한다. - 권리금에 대한 계약이 임대차 계약과 동시에 진행되는 것이 최선이지만, 타이밍이 다를 경우에는 꼭 넣어야 하는 특약 문구입니다. 상가 임대차 계약서 특약 문구 현 시설 상태에서의 계약이며 임차인은 기본시설물 파손 시 이에 대한 책임을 지며 계약만기 시 현 시설 상태로 원상복구한다. 임대인은 임차인이 확정일자를 받을 수 있도록 적극 협조한다. 목적물 사용을 위한 일체의 인허가 사항 및 용도변경은 임차인이 책임지고 한다. 목적물의 시설, 사용에 따른 화재 도난 등 발생 시 모든 책임은 임차인이 진다. 임차인은 임대인에게 권리금을 주장할 수 없다. 매월 임대료는 후불제이며 작성된 계좌로 송금한다. 부가세는 별도로 한다. 기타 정해지지 않은 사항은 부동산 관례 및 일반 상관례에 따른다.
이 밖에도 인테리어 준비기간을 위한 렌트프리 기간이나 관리비의 납부 주체도 확인하는 것이 좋습니다. 상가의 소유주가 인테리어를 할 수 있는 렌트프리 기간을 주더라도 관리비는 임차인이 내는 것이 보통입니다.
관리비의 중간 정산에 관련해서 체크도 필요하겠죠.
정말 확실하게 하고 싶다면 계약의 진행을 부동산 거래 전자계약시스템(▶) 으로 하는 것이 좋습니다.
왜 이런 상황이 되었는지 알아보도록 하겠습니다.
맺음말
임대인과 임차인은 건물주와 세입자의 사이가 아닙니다. 서로의 수익을 위한 상호협조적인 관계이죠.
계약을 할 때 지나치게 상대방을 적대적으로 의식하거나 나의 이익을 극대화 시키려는 태도는 중요한 관계의 시작을 망칠수도 있습니다.
상식적인 협의가 중요한 것이죠.
계약을 이행 할 때는 임차인이나 임대인 모두 긴장하기 마련이고 시야가 좁아질 수 있습니다. 능력있는 공인중개사가 필요한 이유이기도 하죠.
안전한 계약을 체결하고 사업에 성공하시길 기원합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
