아파트를 매매하거나 상가를 임차하는 계약은 아주 자주 발생하는 일이기에 일반인도 그 계약 진행 순서나 주의 사항에 대해 대부분 잘 알고 있습니다.
특히 아파트의 경우 완전하게 동일한 타입의 거래 내역을 참고할 수 있기에 가치의 측정이 어렵지 않습니다.
하지만 토지의 매매는 다릅니다.
아파트를 매매하는 것과 토지를 매매하는 것의 개념은 동일하지만 토지의 경우 토지마다 특징이 모두 다르고, 그에 따른 가치도 모두 다르기에 신중한 검토가 필요하기 때문이죠.
이번 글에서는 토지 매매 방법과 토지 매매시 체크해야 하는 중요한 사항들은 무엇인지, 토지 거래 방법과 주의 사항은 무엇인지 시행사 기획실장의 경험을 기반으로 이야기해 보도록 하겠습니다.
토지 매매시 알아야 할 사항
가장 먼저 토지 매매를 위한 정보를 온라인에서 얻겠다는 생각을 버리는 것이 중요합니다.
온라인에 정보가 노출된 토지의 경우 개발이 어렵거나 숨겨진 리스크가 있는 경우가 많습니다.
개발이 쉽고 가치에 비해 저렴하게 나온 땅은 절대로 온라인에 노출될 수가 없습니다.
공인중개사에게도 가기 전에 지인 레벨에서 정리가 되기 때문이죠.
수도권 외곽을 비롯한 지방의 토지는 공인중개사가 아닌 똠방이라는 공인중개사 자격증 없이 중개를 일삼아서 하는 무자격자에 의해 거래가 이루어지는 경우가 많습니다.
토지주-똠방-공인중개사-공인중개사-매수인으로 얽히는 경우가 대부분이죠.
하지만, 이 과정에서 수수료를 줄여보고자 매수인 측 공인중개사 없이 똠방과 직접 거래를 한다거나 토지주와 직접 거래를 하려고 시도하지 않는 것이 좋습니다.
똠방은 토지주의 이득보다 자신의 이득을 중요시하는 경우가 많으며, 세금을 탈세하기 위해 여러 가지 편법을 사용하거나 비상식적인 거래를 유도하기 때문이죠.
토지주나 매도인 측 똠방과 직접 거래를 시도하게 되면 매매를 진행하기 위한 협상의 진행이 힘들어집니다.
협상이란 여러 가지 조건을 상식적으로 조율하며 매도인과 매수인의 절충점을 찾아가는 과정인데 그 과정에서 한쪽의 기분이 틀어지게 되면 되돌릴 수 없기 때문이죠.
공인중개사가 존재하는 가장 큰 이유이기도 합니다.
이러한 특성이 존재하기에 한 공인중개사에게 다수의 똠방이 연결되어 있고, 공인중개사마다 보유한 토지의 매물이 다 다릅니다.
그래서 좋은 땅을 찾는 것보다 토지 매물의 순환이 빠른 실력 있는 공인중개사를 찾는 것이 좋은 땅 매물을 찾을 수 있는 가장 좋은 방법입니다.
물론 실력 있는 공인중개사가 처음 보는 뜨내기에게 선뜻 좋은 땅을 매물로 소개해 줄 거라는 헛된 믿음을 가지면 안 되겠죠.
삼고초려의 마음으로 실력 있는 공인중개사를 방문하는 것이 중요하며 토지 매수를 하기 위해 준비가 된 매수인임을 공인중개사가 인정하면 진짜 매물이 나오기 시작합니다.
물론 그런 매물 중에서도 옥석을 가려야 합니다.
토지 매물의 특성상 한번 매물로 나와서 여러 공인중개사에게 돌기 시작하면 몇 다리를 건너서 매수인에게 왔는지 확인이 불가능하며 최초 매매로 나온 가격이 얼마인지 확인하기 곤란해집니다.
또한 토지 매매와 개발을 전문으로 하는 사람들이 필터링을 해서 그냥 놔두었다는 것은 토지의 컨디션이 최상은 아니라는 방증이기도 합니다.
물론 그런 땅 중에서도 디테일하게 분석하면 가격 대비 좋은 땅이 존재할 수도 있습니다.
사람은 누구나 방심과 실수를 하기 때문이죠.
매매를 위한 토지 분석
매도를 위해 시장에 나온 토지의 정보를 받았다면 공인중개사와 그 땅을 보러 가기 전에 토지 이음을 통해 기본 정보를 확인하는 것이 좋습니다.
물론 대부분의 토지 전문 공인중개사들은 요구하지 않아도 사전 브리핑을 해주지만 그렇지 않은 공인중개사도 있습니다.
- 가장 기본인 주소의 확인이 필요합니다. 매물로 나온 땅의 주소가 정확한지 확인하세요.
- 지목이란 땅의 종류를 말합니다. 대지, 전답, 임야 등이 존재하고 지목에 따른 개발이나 활용의 제약조건이 모두 다릅니다.
- 면적은 측량 후 변경될 수도 있습니다. 특히 임야의 경우 주소가 임으로 시작하는 것과 산으로 시작하는 것에는 큰 차이가 있습니다.
- 공시지가는 각종 세금과 개발부담금의 근거가 됩니다.
- 범례의 항목들은 모두 클릭을 통해 세부적인 내용을 확인 할 수 있으니 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.
측량사무소를 통한 토지 검증
토지를 매입해서 어떻게 활용할 것인지가 가장 중요하겠죠.
결국 활용하기 쉽고 편한 땅일수록 가치가 높고 가격도 높습니다.
일반인이 모든 사항을 스스로 체크하는 것은 매우 어렵습니다.
보통은 공인중개사를 통해 확인하게 되죠.
하지만 공인중개사는 부동산의 거래를 이루어 내는 사람이지 땅을 개발하는 사람이 아니기 때문에 전문적인 조언을 기대하면 안 됩니다.
매수하고자 하는 땅에 대해 기본적인 검토를 해보고, 조금 더 진행해 보고 싶으면 지역의 관공서가 모여 있는 곳에서 측량사무소를 찾아 들어가면 좋습니다.
매수할 토지의 주소를 알려주고 활용 목적을 이야기한 다음 검토를 부탁하면 됩니다.
측량이나 개발 허가 진행시 함께 진행한다는 전제로 무료로 분석을 도와주기도 하며, 그렇지 않으면 일정 비용을 지불하면 됩니다.
일정 비용을 지불하면 측량사무소에서 말하는 내용에 책임이 생기기 때문에 비용을 받으려고 하지도 않을 겁니다.
측량사무소도 실제로 담당 공무원과 상담을 해보기 전에는 확답을 못하거든요.
결국 모든 개발허가 사항 디테일은 담당 공무원이 최종적으로 확인하게 됩니다.
그렇다면? 네 맞습니다. 토지를 구매하기 전에 주소를 가지고 그 지역 개발 담당이나 건축 담당 공무원을 찾아가서 문의하면 가장 확실하겠죠.
하지만 도로 관련, 개발 관련, 건축 관련, 수도 관련, 오수 관련 모든 담당 공무원이 다르기 때문에 모두를 만나서 디테일하게 체크하는 것이 어렵습니다.
그래서 측량사무소를 이용하는 것을 추천하는 것이죠.
그밖에 주의 사항
토지주를 확인하는 것도 중요합니다.
토지주가 개인이나 법인이면 문제가 없지만 만약 문중이라면 문제가 좀 있습니다.
문중 소유의 토지는 시세보다 저렴하게 나옵니다.
그만큼 리스크가 크기 때문이죠.
문중의 토지를 구매할 경우 문중 소속인 전체의 동의가 필요하며 그중 한 명이라도 거래 후 10년 이내에 이의 제기를 할 경우 거래와 관련한 분쟁이 발생하게 되기 때문입니다.
현실적으로 세계 곳곳에 퍼져있는 문중 사람들의 인감증명을 통한 동의 자체가 쉽지 않기도 하고, 임야처럼 계약 상태에서 허가를 진행하지 못하는 지목의 경우 현 소유주의 이름으로 허가를 진행하고 허가가 완료되면 잔금을 치르는 형태가 대부분인데, 그 허가의 진행이 매우 어렵습니다.
문중 땅은 전문가가 아니면 거래를 하지 않는 것이 좋습니다.
토지의 지상에 다른 재산권이 존재할 경우가 있습니다.
봉분이나 밭이 있는 경우는 매우 흔합니다.
이런 경우는 어렵게 생각하지 말고, 임장 시에 꼼꼼히 구조물과 작물 등을 확인하고, 계약서상에 잔금 전까지 정리하기로 특약을 넣으면 됩니다.
토지를 매수 할 때는 깨끗하게 정리된 상태로 받는 것이 기본입니다.
개발허가가 가능할지 확실치 않다면 허가가 나와야 잔금을 치른다는 조건을 달면 됩니다.
물론 이미, 개발이 완료된 대지의 경우에는 아파트를 거래하는 것과 별반 다르지 않습니다.
대지 상에 재건축은 무조건 허가가 나오니 말이죠.
맺음말
토지를 구매하는 일은 매우 설레는 일입니다.
토지에는 주택과 다른 매력이 있거든요.
하지만 그 구매과정이 주택을 구입하는 것처럼 쉽지만은 않죠.
완벽한 가격으로 완벽한 토지를 구매할 방법은 없습니다.
거래는 매도자와 매수자가 서로 손해 보는 계약이라 느낄 때 완성되기 때문이죠.
토지를 구매할 때는 조금 더 여유 있는 마음으로 접근하시는 것이 좋을 듯합니다.
물론 개발의 흐름이나 지가의 흐름을 읽을 수 있는 고수분이라면 과감한 배팅으로 빠른 매수도 가능합니다만, 부동산 시장이라는 것이 한 치 앞을 내다보기 힘들기에 당장의 개발이익에 현혹되기보다는 장기적인 활용 방법에 집중하는 것이 좋을 수도 있습니다.
어릴 때 친구들과 놀면서 시비가 붙으면 이렇게 묻곤 했죠.
“여기가 네 땅이니?”
이제는 당당하게 내 땅이라고, 내 것이라고 할 수 있게 되겠네요.
토지의 구매를 축하드립니다.
읽어주셔서 감사합니다.
