도심 공공주택 복합사업
도심 공공주택 복합사업이란 민간사업자만으로는 재개발의 효율이 나오지 않는 노후화되고 낙후된 도심을 정부에서 사업지구를 지정하고 보상을 통해 부지를 확보하여 다량의 주택을 공급하며 동시에 도시기능을 재구조화할 수 있도록 거점을 정비하는 사업입니다.
주로 저층 건물로 이루어진 지역 중 노후화의 정도가 심한 곳에 도심 공공주택 복합사업 지구를 선정합니다.
입지가 선정되는 기준은 시행령, 국토교통부의 고시, 후보지 선정 사전검토위의 심사기준 검토의 순서로 이루어지며, 지역의 특성에 맞게 기존 정비사업보다 완화된 기준을 적용하여 진행됩니다.
| 구분 | 주거상업고밀지구 | 주거산업융합지구 | 주택공급활성화지구 |
|---|---|---|---|
| 입지특성 | 역세권 | 준공업지역 | 저층주거지 |
| 사업지 선정 조건 | – 규모 : 5천㎡이상 – 범위 : 역세권 350m 이내 – 노후도 : 20년 이상 경과 건축물 60% 이상 – 2종·3종 일반주거지역, 준주거지역, 일반·근린 상업지역 – 2면 이상 폭4m 이상 도로와 연접하면서 최소 1면 이상 폭8m 이상 도로와 연접 | – 규모 : 5천㎡이상 – 대상 : 준공업지역 – 노후도 20년 이상 경과 건축물 60% 이상 | – 규모 : 1만㎡이상 – 노후도 20년 이상 경과 건축물 60% 이상 |
도심 공공주택 복합사업지로 선정되면 저층 주거지의 경우 종을 상향해 주거나 용적률을 기존 법적 상한의 120%로 완화합니다. 또 공공주택 특별법에 따라 필요한 도로와 공원 등의 공공시설이 계획되며, 통합심의 절차를 통해 신속한 인허가 및 사업추진이 가능해집니다.
해당 사업지에는 건축규제를 완화하여 독창적이고 개성 있는 건축으로 도시경관을 조성할 수 있도록 장려하며, 신축 주택의 취득세 경감이나 양도세를 이연할 수 있도록 세제의 혜택도 지원합니다. LH와 같은 공공기업이 직접 시행하여 조합이나 시공사의 비리가 발생할 수 없으며 투명하고 신속한 사업이 진행되도록 유도합니다.
도심 공공주택 복합사업지 토지주 보상
2023.10.24 공공주택 특별법 개정안이 적용되면서 도심 공공주택 복합사업지의 토지주에게 아파트 분양권으로 보상이 가능해졌습니다.
기존의 토지 보상 방법이었던 대토보상과 이주대책도 여전히 선택할 수 있으며, 새로운 현물보상과 기존의 대토보상 중 선택이 가능해졌습니다. 협의 보상 시점에 토지 보상 금액이 현물보상 분양가격보다 높은 경우 그 차액 또한 보상받을 수 있게 됩니다.
현물보상을 선택하면 받을 수 있는 분양권은 해당 주택의 소유권 이전 등기 후 매매가 가능해집니다. 하지만 소유권 이전 등기 전에 상속이나 이혼 등의 상황이 발생하면 등기 전이라도 분양권의 매매가 가능합니다. 또한 현물보상으로 받는 주택의 양도소득세는 부동산의 처분 시기까지 이연할 수 있습니다.
맺음말
도심 공공주택 복합사업지로 선정되어도 주민들의 호응이 낮으면 사업지를 철회하기도 합니다. 실제로 서울시 은평구나 동대문구 같은 곳은 주민의 동의율이 30% 미만이기에 사업이 철회되었습니다.
서울시의 모아 주택이나 정부의 도심 공공주택 복합사업, 3기 신도시, 1기 신도시 재건축 등이 순탄하게 진행되어 내 집 마련에 부담이 없는 시기가 왔으면 좋겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
