국토종합계획: 미래의 땅 값 가이드

우리의 자산을 이야기 할 때, 부동산을 빼 놓고 이야기 할 수는 없을 정도로, 현대 대한민국의 자산 시장에서 부동산은 중요한 위치에 있습니다. 그 부동산의 미래 가치가 이미 정해져 있다면, 그리고 그 가치를 이미 당신을 제외한 모두가 알고 있다면 어떻겠습니까?

당신의 부동산 자산이 속해 있는 대한민국의 국토, 그 국토의 종합 계획인 제5차 국토종합계획에 대해 알아봅시다.

국토연구원(www.krihs.re.kr)

기획, 계획 등을 이야기 할 때 가장 중요한 것은 무엇일까요? 합리성, 구체성, 실현가능성 등 여러가지가 있겠지만 ‘누가 그 계획을 수립 했는가’ 를 가장 먼저 확인 해야합니다. 수십 년에 걸쳐 완성 되어야 할 국가의 중요 계획을 잠시 머물다 가는 정치인들이 세워서는 안되니까요.

국토연구원은 26곳의 우리나라 정책 연구 기관 중 하나로 올해로 설립 44주년을 맞이했으며, 언뜻 국토교통부의 산하인듯 느껴지는 기관명이지만, 국무조정실 소속, 즉 국무총리 산하의 기관 중 하나입니다.

1978년 제2차 국토종합개발계획 기획 당시 ‘국토의 균형발전과 국민 생활의 질 향상’을 목적으로 설립되었습니다. 그 후 제5차 국토종합계획까지 총 7차례의 국토종합계획에 관한 연구를 전담해온 뿌리 깊고 든든한 기관입니다.

국토의 공간과 물리적 계획을 연구하는 기관으로서 시설, 인프라, 교통망, 수도, 공원 등 11개 분야의 연구를 하는 것이 주 업무 입니다.

국토종합계획이란?

국토종합계획은 대한민국 헌법 제120조 제2항 ‘국토와 자원은 국가의 보호를 받으며 국가는 균형있는 개발과 이용을 위하여 필요한 계획을 수립한다’ 과 국토의 계획과 정책에 관한 기본법률인 ‘국토 기본법‘에 의거하여 수립되는 국토분야 최상위 법정 계획입니다.

최초에는 ‘경제 개발 5개년 계획‘이라는 타이틀을 가지고 제2공화국 시절 ‘장면 내각’에서부터 시작된 국가 계획입니다. 하지만 그 실행은 박정희 정부 시절 시작되었죠. 여러분이 잘 알고 계시는 1960년대 임해산업단지와 경부고속도로의 조성이 바로 경제 개발 5개년 계획으로부터 시작 된 것입니다.

경제 개발 5개년 계획에 국토의 발전에 대한 계획을 모두 포함하기에는 국토 개발의 중요성이 큰 것을 깨닫고 1972년 제1차 국토종합개발계획이 독립적으로 시행하게 됩니다.

1차부터 3차까지는 ‘국토종합개발계획’이라고 명명되었지만 국토의 교통망이 대부분 완료된 3차 이후, 4차부터 그 개념을 발전시켜 ‘국토종합계획’이라 불리게 됩니다.

국토종합계획은 최상위 계획으로 그 아래로 지자체의 도시기본계획과 지구단위계획이 수립되어 있으며, 그 수립 계획의 실시 계획도 지자체의 홈페이지를 통해 확인 할 수 있습니다. 건설 선진국 답게 계획이 계획으로만 머물지 않도록 매우 건실한 체계로 정립되어 있습니다.

국토종합계획을 기반으로 도시 기본 계획과 그 산하 계획들이 만들어지기에 지역의 발전에 굉장히 큰 영향을 미친다고 볼 수 있습니다.

가장 최근에 만들어진 제5차 국토종합계획은 2020년 7월 발표된 제5차 국토종합계획 실천계획(2021`2025)에 의거하여 진행되고 있습니다.

국토종합계획의 역사

정부에 대한 불신이 큰 시대이지만 우리나라가 좋은 방향으로 발전해 왔다는 것은 진심으로 나라의 발전을 위해 노력한 분들이 ‘하는 척 하는 이’들 보다 더 많았다는 것임을 알아야 할 필요가 있습니다.

지나친 국뽕은 경계해야 하는 것이 맞지만, 6.25 전쟁 이후 폐허였던 우리나라를 한강의 기적을 시작으로 현재까지 이르도록 노력한 우리네 아버지들과 선배님들은 자랑스럽기만 합니다.

제1차 국토종합개발계획

1961년 한강의 기적이 시작된 때 부터 세워진 계획입니다. 최초 1972년부터 시행되어 1981년 마무리 되었습니다. 제1차 국토종합개발계획의 목적은 국토이용을 효율적으로 하기 위한 사회간접자본(도로, 철도, 항만, 통신, 전력, 공공서비스)을 확충하는 것, 국토자원의 개발과 자연보전, 국민생활환경의 개선이 주 목표였습니다.

국토의 개발은 수도권과 동남해안 공업벨트(울산, 포항, 마산, 여수 등)에 집중되었으며 국가 핵심 사업인 조선사업과 자동차사업의 근간인 포항제철(현 포스코) 또한 이 시기에 국가자본을 바탕으로 설립되었습니다.

또한 우리나라를 관통하는 교통과 물류를 위한 경부고속국도의 계획 수립, 소양강 댐 등 도시화 및 공업화를 위한 다수의 댐 건설 계획이 수립되었으며, 현 공주-세종 지역에 임시행정수도 계획까지 포함되어 있었습니다.

와우시민아파트 붕괴사고, 광주대단지 사건 등이 발생하여 커다란 아픔 속에 배움이 있던 시기였습니다. 이를 계기로 안전과 도시계획의 개념이 거론되기 시작했으며 국토연구원의 설립 필요성을 느끼게 된 계획이었습니다.

국토종합계획에 붙이는 말

우리의 선조가 수많은 시련과 난관을 극복하고 지켜온 아름다운 국토를 통일의 앞날을 내다보며 바람직하고 소망스럽고 가꾸고 다듬어 당대의 우리는 물론 먼 후손에 이르기까지 영원토록 복된 생활을 이룩하게 하기 위한 국토계획은 참으로 중요한 일입니다.

정부는 국토개발의 기본이 되는 이웅대한 계획을 작성하기 위하여 그동안 약 10년에 걸쳐 조사연구한 성과를 토대로 앞으로 10년 간(1972-1981)에 전개될 청사진이 되는 국토종합개발계획을 마련하여 국민 여러분 앞에 펼쳐 놓게 되었음을 충심으로 기쁘게 생각합니다.

국토종합개발계획의 확정에 앞서 정부는 서울~부산 간 고속도로의 건설을 비롯하여 울산, 포항 등 대규모공업단지의 개발과 4대강유역종합개발계획을 수립한 바 있습니다만 이는 모두 국토종합개발계획의 일환으로서 이루어진 것입니다. 좁은 국토에 높은 인구밀도를 가진 우리나라로서 국토이용의 능률화와 균형화를 통한 효율적인 국토관리를 도모하는 것은 모든 국가정책의 기본이 되는 것입니다.

본 계획에서는 국토의 기능별 이용질서의 확립과 철도, 도로, 항만, 통신, 공업단지, 물 자원 등 사회간접자본 시설의 직정한 배치를 도모하였으며 공업화와 도시화에 따른 도시에의 인구집중 특히 수도서울의 과대집중을 방지하기 위한 공업의 지방분산을 통한 부진지역 개발과 농어촌발전의 기반이 되는 경지정리, 농로건설 등 농·수산업 생산기반의 혁신책과 공해방지 등 국민생활 전반에 걸친 새로운 방향을 제시하였습니다.

이 계획을 실시해 나가는데 있어서는 하다한 난관과 애로가 예상됩니다. 우리는 이 민족적인 시련을 국민총력으로 극복하여 이 계획을 성공적으로 달성함으로써 푸른 산, 말은 물이 흐르는 하천, 계획된 도시, 정리된 농토, 구분된 공업지, 그 사이를 누비는 넓은 도로, 홍수와 한해를 모르고 생산과 수출이 늘어나는 복스러운 국토를 건설하여 1980년대에는 세계의 상위준진국으로서 보람찬 생활을 영위하도록 줄기찬 전진이 있기를 국민 여러분과 함께 다짐하는 바입니다.

1971년 10월

대통령 박 정 희

제2차 국토종합개발계획

국토개발연구원(현 국토연구원)이 설립되고 주관하여 수립한 계획으로 1982년부터 1991년까지 진행되었습니다.

수도권 개발 이후 인구의 수도권 밀집현상이 심화되던 시기였기에 주택이 부족했고, 우리나라 역사상 최대인 ‘주택 200만호‘ 건설 프로젝트를 위하여 제1기 신도시(분당, 일산, 중동, 평촌, 산본)의 조성 계획이 수립됩니다.

수도권에 과밀한 인구를 분산하기 위한 인구의 지방 정착 유도 계획과 개발가능성의 전국적인 확대 계획, 국민복지수준의 제고, 국토자연환경의 보전 등을 주 목표로 진행되었습니다. 제2차 국토종합개발계획에서 ‘토지의 배타적 사용권과 처분권을 보장하지만, 토지의 가치는 모두가 공유해야한다’는 의미의 토지공개념이 생기기 시작합니다.

제3차 국토종합개발계획

1992년부터 2001년까지 진행된 국토종합개발계획안입니다.

금융실명제와 부동산 실명제가 실행된 시기이며, 성수대교 붕괴로 인한 시설물의 안전점검에 대한 진지한 접근이 시작된 시기입니다.

더불어 IMF 외환위기까지 발생하여 국가 전체가 힘든 시기를 보내야 했던 시기이기도 합니다.

제3차 국토종합개발계획의 주된 목표는 지방분산형 국토 골격의 형성과 분산적 자원절약적 국토이용체계 구축, 국민복지 향상과 국토환경 보전 그리고 남북통일에 대비한 국토기반의 조성이었습니다. 한반도에 평화로운 기운이 감돌고 그 영향으로 통일 후 계획의 개념이 새로이 등장한 시기였습니다.

제5차 국토종합계획

계획의 실행 기간은 2020년부터 미래인 2040년까지 입니다.

최초의 국민참여단이 국토계획헌장을 제안한 계획이기도 합니다.

이번 계획의 구체적인 도전 과제는 인구감소 대응, 코로나19 대응, 탄소중립달성, 지역 균형발전 등입니다.

저성장 시대로의 전환을 대비하고 혁신적 국토운영전략의 필요성이 대두되었으며, 스마트 도시의 개념이 등장하기 시작합니다.

맺음말

내가 소유한 부동산이 어떤 계획 하에, 왜 존재하는 지 이해하는 것은 매우 중요합니다. 일반 사설 민간 업체가 개발하는 것은 시장의 원리에 의해 수익이 좋은 쪽으로 개발되는 것이 아니냐?라고 반문 할 수 도 있습니다. 작게 보면 그럴 수 있지만, 잘 생각해보시면 애초에 개발을 허가 해주는 지역과 아닌 지역으로 구분 되어 있음을 떠올릴 수 있을 것입니다.

지역은 정확히 정부가 의도한 형태로 발전될 수 밖에 없습니다. 그리고 그 의도는 관할 지역 행정 담당 기관의 홈페이지 아주 자세하게 설명되어 있습니다.

오래된 부동산의 카더라도 부동산 투자의 좋은 참고 자료이지만, 국토종합계획과 그 산하 지역의 도시기본계획, 지구단위계획보다 좋은 자료가 있을까요?

제1차부터 제5차까지의 국토종합계획은 건축공간연구원 홈페이지(www.aurum.re.kr/Legal/LegalSub.aspx?pcode=A04)에서 확인 가능합니다.

읽어주셔서 감사합니다.