3기 신도시 분양 일정 그리고 변경 사항

한때 엄청난 화제였던 3기 신도시 소식, 경기의 침체와 함께 사람들의 관심도 줄어들고 있는 듯 느껴집니다. 2023년 부동산 시장은 외줄 타기를 하듯 아슬아슬한 상황이지만 훗날에는 좀 더 좋아질 것이라는 희망을 품고 미래를 준비해 두는 것이 바람직할 듯합니다. 주택산업연구원에서 주관한 세미나를 통해 업데이트된 3기 신도시의 분양 일정은 언제인지 그리고 개발 방향은 어떻게 변경되었는지 체크해 보도록 하겠습니다.

3기 신도시 분양 일정

2023년 11월 2일, 주택산업연구원에서 주관하는 ‘1기 신도시 재정비 및 3기 신도시 합리적 개선을 위한 대토론회‘라는 세미나가 열렸습니다.

세미나에서는 1기 신도시 재정비 문제와 3기 신도시의 진행 방향에 대한 토론이 진행되었으며 이 세미나에서 다시 정리된 3기 신도시에 관련된 소식을 전해드리도록 하겠습니다.

3기 신도시 중 남양주 왕숙 신도시의 주택 분양 시기는 2024년도 하반기로 예정되어 있습니다. 고양 창릉 신도시의 주택 분양은 2024년도 상반기에 있을 예정입니다. 부천의 대장 신도시는 2025년도 상반기나 돼야지 분양 소식을 들을 수 있을 듯 싶습니다.

하남의 교산 신도시와 인천의 계양 신도시의 분양 소식은 아직 정확하게 정해진 바가 없는 듯합니다. 하지만 준공 시점을 기준으로 예상해 보면 교산 신도시의 주택 분양 시점은 왕숙 신도시와 비슷한 2024년도 하반기로, 계양 신도시의 일반 분양 시점은 창릉 신도시와 비슷한 2024년도 상반기로 예측해 볼 수 있겠습니다.

자세한 내용은 주택산업연구원 홈페이지에서 확인 할 수 있습니다.

3기 신도시 특징

1기 신도시들은 주택 도시의 성격이 강했습니다. 폭발적인 인구 성장으로 인한 주택 부족 현상이 극심했었고, 신도시 개발의 경험이 부족했었기에 잠만 자고 출근하는 배드타운(Bed Town)의 성격이 매우 강했죠. 대중교통도 여가 시설과 녹지 등 삶의 질을 올려주는 편의 시설이 미비했었습니다.

2기 신도시들은 1기 신도시와는 다르게 테마를 강조해서 벤처기업 중심의 판교 신도시와, 첨단도시농업 복합도시인 화성 신도시, 친환경적인 생태 테마의 운정 신도시가 개발되었으나 도시의 구조나 토지이용계획, 공원 녹지, 보육과 교육 시설에는 부족함을 보이고 있습니다.

앞서 개발된 1기, 2기 신도시의 경험을 바탕으로 3기 신도시는 일자리가 충분한 자생력 있는 도시, 친환경 고속 이동 교통수단인 GTX를 활용한 서울 도심과 이동 시간상 가까운 도시, 스마트 도시, 디자인 도시, 교육환경이 좋은 도시로 개발 방향이 정립되었습니다.

3기 신도시 제도 개선

3기 신도시 개발에 있어 현행 공공주택업무처리 지침상 그린벨트 해제지역의 공동주택단지 전체의 평균 용적률은 220%를 넘지 못하도록 되어 있으나 개별 적용으로 변경하는 방향으로 심의 중입니다.

그린벨트 해제지역이라도 중심상업지역은 용적률이 1,500%까지 적용 가능한 경우가 나올 수 있기에 스카이라인이 동떨어질 수 있기도 하고, 역세권에 조금이라도 주택공급을 원활하게 할 수 있도록 하기 위함입니다.

신도시의 공공주택지구는 지구 내 공원녹지를 전체면적의 20%이상 확보하도록 가이드라인이 있지만, 공공주택 지침상 공원녹지와 그린벨트 해제 지침상 공원녹지가 별개로 적용되어 녹지가 과다확보되는 문제가 발생 할 수 있기에 두 종류의 녹지를 일치시키는 방안이나, 다른 합리적인 개선안으로 변경할 가능성이 높습니다.

공공주택지구 내의 그린벨트 훼손 면적의 10~20%를 대체지로 조성하여 지자체에 기부채납하도록 되어 있으나, 면적과 비용의 과다 소요가 문제가 되고 있습니다. 이후에 공공주택 지구지정 시 대체 복구대상지도 공원개발지구로 동시에 지정하여 사업을 시행하는 방법 등으로 개선될 예정입니다.

공공주택지구 내의 산업단지 중복지정 시 계획수립의 변경 절차는 좀 더간소화 시켜 효율적인 진행이 가능하도록 할 예정입니다.

그 밖에 자족 용지 과다배분과 매각 지연 문제와, 광역교통개선 대책 등 사업 기간의 지연 문제, 장기 미매각 공공시설 용지의 매입 또는 용도변경 지연 문제 등이 논의 되어 개선될 예정입니다.