오래된 집을 다시 짓습니다. 오래된 집은 춥고 비도 새거든요. 내 돈을 들여서 헌 집을 허물고, 새집을 짓습니다. 새집을 멋지게 지었더니 산다는 사람이 나왔습니다. 이참에 집을 팔고 부모님 계신 동네로 들어갈까 합니다. 좋은 가격에 집을 산다고 해서 기분이 좋습니다. 그런데 나라에서 집을 팔면 양도세를 내라고 합니다. 흠.... 그래요. 양도세는 집 값이 올라서 내가 돈을 번 것에 대한 것이니 내야겠죠. 그런데 이번에는 헌 집을 허물고 새집을 지었다고 재건축 부담금을 내라고 합니다. 재건축을 해서 집값이 높아졌으니 오른 가격의 절반을 내라네요. 허허, 참나. 양도세도 납부하고, 재건축 부담금도 내고 나면 지금 살고 있는 동네의 비슷한 집으로도 이사를 갈 수가 없습니다. 그냥 이사를 포기하고 살던 집에 살려고 합니다. 그런데도 재건축을 해서 생긴 초과 이익에 대한 세금을 나라에 납부해야 한다고 합니다. 내가 벌어 들인 돈이 없는데 수억 원을 내라고 하네요. 재건축 부담금을 납부하기 위해서 집을 팔아야 했습니다. 그런데 파는 과정에서 양도세도 냈어요. 그러고는 전에 살던 집보다 훨씬 안 좋은 집을 겨우 구해서 살게 되었습니다. 역시 오래된 집이다 보니 새로 지어야 하겠더라구요. 그래서 새로 지었죠. 이번엔 부동산 시세가 엄청나게 떨어져서 헌 집일 때보다 새로 지은 집의 시세가 더 싸졌네요. 옳다구나! 저번에는 새로 집을 짓고 집의 가치가 올라서 재건축 부담금을 냈으니, 이번에는 새로 지은 집의 가치가 헌 집보다 낮아진 것에 대한 보상을 나라에서 해주겠구나! 보상은 개뿔, 꿀을 처먹었는지, 대답이 없습니다. 그려....
우리나라는 세금을 이중으로 걷어가는 악명 높은 나라로 전 세계에서 유명합니다.
세계적으로 보통 부동산 관련해서는 구입 시 부과하는 구입세나 소유로 인한 보유세 중에 하나만 부과하기 마련입니다.
하지만, 우리나라에서는 구입시 취득세도 내고, 소유하고 있으니 종합부동산세도 내고, 팔 때면 양도세도 내고, 집 하나를 거래하면 세 가지 종류의 세금을 내야 하죠.
세 가지 세금도 세계적인데, 한 가지를 더했습니다. 바로 재건축 부담금입니다.
오늘은 새롭게 변경된 재건축 초과 이익 환수제를 적용해서 재건축 부담금을 계산하는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
재건축 초과이익 환수제란?
재건축 시 발생하는 이익에 대하여 과세하는 세금입니다. 재건축 부담금이라고도 불리며, 재건축 분담금과는 다른 개념입니다.
재건축 분담금은 재건축 후에 기존 집의 가치보다 더 높은 가치의 집을 분양 받을 때 추가로 분담하는 금액입니다.
재건축 부담금은 재건축 사업으로 인해 발생하는 이익에 대한 개발 부담금을 말합니다.
정부에서는 과세한다는 표현이 아닌 환수해 간다는 표현을 사용하고 있는데, 그 이유는 세금으로 인정할 경우 이중과세로 헌법에 위배될 수 있기 때문입니다.
실제로 발생한 이익이 아닌 시장 가치를 기준으로 미실현 이익에 대해 세금을 과세하는 것이기에 더욱 말도 안 되는 것이죠.
재건축 부담금 = {종료 시점 주택 가액 - (개시 시점 주택 가액 + 정상 주택가격상승분 총액 + 개발비용)} X 부과율
2006년에 법이 발효되었지만, 법의 정체성에 대한 논란으로 2013년부터 2017년까지 5년 동안 일시적으로 법의 적용을 다시 유보하게 됩니다. 2018.01.01에 다시 부활하였으며, 문재인 정부 당시에는 초과 이익의 90%를 환수해 가기도 했습니다.
2022년 재개발된 서울시 용산구 이촌동의 한강맨션의 조합원은 1인당 7억 7천만 원의 재건축 부담금을 납부해서 가장 많은 금액을 납부한 기록으로 남게 되었습니다.
재건축 초과 이익 환수제 개정
기존에는 재건축을 통해 3천만 원 이상의 이익이 발생하면 이익에 대하여 최대 50%까지 환수해 갔습니다.
개정해도 최대 50%를 환수해 가는 것은 동일합니다. 대신 장기 보유한 사람의 경우 좀 깎아주고, 과세 표준을 좀 높였습니다.
아 세금이 아니니 과세 표준이 아니겠네요. 환수 표준을 좀 높였습니다.
국토교통위원회의 전체 회의를 통과한 것이지 아직 법으로 공포된 것은 아닙니다.
| 부과율 | 면제 | 10% | 20% | 30% | 40% | 50% | 장기보유 최대감면율 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현행 | 0.3억 이하 | 0.3~0.5억 | 0.5~0.7억 | 0.7~0.9억 | 0.9~1.1억 | 1.1억 초과 | 없음 |
| 법안소위 의결안 | 0.8억 이하 | 0.8~1.3억 | 1.3~1.8억 | 1.8~2.3억 | 2.3~2.8억 | 2.8억 초과 | 70% |
1주택 소유자이면서 장기 보유한 사람에게는 최대 70%의 감면율이 적용됩니다.
| 보유기간 | 20년 이상 | 15년 이상 | 10년 이상 | 9년 이상 | 8년 이상 | 7년 이상 | 6년 이상 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 감면율 | 70% | 60% | 50% | 40% | 30% | 20% | 10% |
1세대 1주택 소유자이면서 나이가 만 60세 이상인 사람에게는 담보를 제공하면 환수액을 납부 유예해 줄 수 있도록 변경되었습니다.
실제로 은퇴해서 수익이 없는 사람에게 엄청난 재건축 초과 이익 환수금을 부과하는 것은 집을 팔라는 말이나 같은 뜻이기 때문이죠.
나라에서 담보로 집을 잡고 있을 테니, 증여나 양도, 상속이 발생하면 재건축 초과 이익 환수금과 증여세, 양도세, 상속세를 동시에 납부하라는 말입니다.
임대주택 등 국가나 지자체에서 직접 공급하는 주택의 경우에는 주택의 매각 비용을 초과 이익에서 제외해서 부담금에 반영시키지 않겠다고 하네요.
맺음말
네 맞습니다. 1기 신도시 특별법과 함께하는 법입니다. 기존의 재건축 초과 이익 환수 제도를 그냥 놔두면, 재개발에 커다란 방해가 되기 때문이죠.
이번 정부에서는 재건축 부담금을 더 줄이려고 노력했으나 국회에서 전부를 받아들이지 않고, 일부만 타협이 이뤄져 현재의 개정안이 통과되게 된 것입니다.
사실 시장의 경제는 비용을 선반영하기에 주택 가격이 올라가는 이유 중에는 재건축 부담금도 한몫을 단단히 하고 있습니다. 정부가 주택의 가격을 올리고 있었던 것이죠.
2018년부터 일반 토지를 개발하여 마을을 만들어도 개발 부담금이 부과됩니다. 재개발로 인한 재건축 부담금이 부과되듯이 말이죠.
교외의 단독 주택을 구매한 사람들에게 기존에는 없던 수천만 원의 개발 부담금이 나와서 사업주와 구매자만 서로 죽어라 싸우게 만들어 버리곤, 정부는 나 몰라라 하고 있는 중이죠.
실제로 재건축을 통해 실제 이득을 보는 것은 조합원을 비롯하여 시행사와 시공사 모두입니다. 재개발 지역의 주변에 토지를 가지고 있는 사람들도 간접적인 시세 상승의 이익을 보죠.
이런 모든 간접적인 모든 종류의 이익에도 부담금이 생길 날이 머지않은 것 같습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
