주택취득자금 조달 및 입주계획서
자금조달계획서라고 통상 불리지만 정확한 명칭은 주택취득자금 조달 및 입주계획서입니다. 2017년 시행되었다가, 2020년 강화된 제도입니다.
주택 구입 시 매수인은 구입할 주택의 취득에 필요한 자금의 출처 및 지급 방식을 기대한 문서인 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 부동산거래계약 신고서와 함께 제출해야 합니다.
쉽게 말하자면, 국세청에서 주택의 구매자에게 주택구입 자금을 어디서 구했는지 물어보는 문서입니다.
국세청에서 모든 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 조사하여 그 내용을 검증하는 것은 아닙니다. 하지만, 의심스러운 정황이 보이면 자금출처조사가 나오기도 하죠.
주택취득자금 조달 및 입주계획서 다운로드 – 부동산거래관리시스템
자금조달계획서 제출대상
투기과열지구나 조정대상지역에 내 주택을 매수한 경우,
법인이 아닌 사람이 비규제지역에 실거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수한 경우,
법인이 주택을 매수한 경우에 자금조달계획서를 제출해야합니다.
투기과열지구에 주택을 매수할 경우에는 가격에 상관없이 주택 매수 시에는 무조건 자금조달계획서를 제출해야하며, 그 내역에 맞는 증빙서류까지도 첨부해야합니다.
자금조달 증빙 제출서류
- 금융기관 예금액 : 잔고증명서, 예금잔액증명서 등
- 주식·채권 매각대금 : 주식거래내역서, 잔고증명서 등
- 증여·상속 등 : 증여·상속 신고서, 납세증명서 등
- 현금 등 기타 : 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증 등 소득 증빙 서류
- 부동산 처분대금 등 : 부동산 매매계약서, 부동산 임대차계약서 등
- 금융기관 대출액 합계 : 금융거래확인서, 부채증명서, 금융기관 대출신청서 등
- 임대보증금 등 : 부동산임대차계약서
- 회사지원금·사채 등 또는 그밖의 차입금 : 금전 차용을 증빙할 수 있는 서류 등
Q. A가 10억원의 주택을 구입하면서 금융기관 예금액 3억원, 금융기관 대출 3억원, 부동산 처분대금 4억원으로 주택을 구입하는 경우 거래 신고 시 제출해야 하는 서류는 무엇인가요?
A. 3가지의 서류를 제출해야 하며, 각각 예금잔액증명서, 금융거래확인서, 부동산매매계약서입니다.
Q. B가 11억원의 주택을 구입하면서 금융기과의 예금액 4억원, 주식 매각대금 1억원, 증여 3억원, 임대보증금 3억원으로 주택을 구입하는 경우 거래 신고 시 제출해야하는 서류는 무엇인가요?
A. 예금잔액증명서, 주식거래내역서, 증여세 신고서, 부동산임대차계약서 입니다.
-국세청-
주택 취득자금에 대한 자금출처조사
자금출처조사는 자금조달계획서가 비상식적이거나, 탈세가 의심되는 경우, 주로 증여세 등의 탈루여부를 확인하기 위해 국세청에서 나오는 세무조사입니다.
소득이 없는 미성년자의 명의로 부동산을 취득하는 경우, 성년자라도 직업이나 연령 또는 소득에 비해 너무 비싼 주택을 구매하는 경우 나오곤 합니다.
또, 자금조달계획서의 신고 내용이 정상이 아니라고 판단되는 경우, 편법 증여가 의심되는 경우에도 나올 수 있습니다.
자본이 충분한 사람이라도, 자산의 취득 경로와 그 원천이 불분명한 경우에도 세무조사가 나올 수 있습니다.
일단 자금출처조사가 나온 상태에서 자금의 출처를 명확하게 증명할 수 없으면 다른 사람으로부터 증여 받은 것으로 간주하고 증여세를 과세하게 됩니다.
자금출처 인정 범위의 예시
- 근로소득 : 총급여액 – 원천징수세액
- 원천징수소득(이자·배당·기타소득 포함) : 총지급액 – 원천징수세액
- 사업소득 : 사업소득금액 – 소득세 상당액
- 농지경작소득
- 차입금 : 채산취득일 이전에 차용한 부채(원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 소비대차는 인정하지 않음)
- 임대보증금: 보증금 또는 전세금
- 보유재산 처분액 : 처분가액 – 양도소득세 등 세금
- 현금·예금 수증 : 증여재산가액
맺음말
어느 신혼 부부가 결혼 적령기에 주택을 구입하는데 그 자금을 모두 스스로 마련 할 수 있을까 싶습니다.
조선시대에 장남은 부모님 댁에 동거하며 부모를 모시고, 둘째 아들부터는 혼인과 동시에 분가를 했으며 부모가 그 집을 마련해주던 역사가 수백 년 동안 지속되었습니다.
내가 살 집을 구하지 못해서, 결혼을 포기하고, 아이를 포기하는 안타까운 사회가 되어버렸습니다.
자금조달계획서의 실체는 정부의 어설픈 정책으로 집값이 오르니 그 집값을 진정시키려고 만들어진 세법입니다.
한숨 한번 쉬시고, 공인중개사, 법무사와의 직접 상담을 통해 빈틈없는 자금조달계획서를 작성하시길 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
